Hva skjer når festekontrakten løper ut?
Det er mange festekontrakter som nærmer seg utløpsdato. Spørsmålet som dermed oppstår er hva som skjer videre med den festede tomten.
Fester kan kreve å få innløst festetomten når festetiden er ute
I tomtefesteloven § 32 er det bestemt at fester kan kreve å få innløst festetomten når festetiden er ute, eller når det har gått 30 år av festetiden. Alternativt kan fester kreve å få forlenget festeavtalen på samme vilkår som før. Forlengelse etter denne bestemmelsen vil innebære at avtalen løper videre til tomten blir innløst eller avtalen blir sagt opp av fester.
Tomtefesteloven § 36
For å kunne kreve innløsning eller forlegning av avtalen er det nødvendig å følge lovens fremgangsmåte. Etter tomtefesteloven § 36 må et slikt krav fremsettes skriftlig for bortfester senest et år før innløsningstiden er ute.
Denne retten faller dog ikke automatisk bort hvis fristen oversittes. For at retten skal falle bort, er det nødvendig at bortfester har sendt et skriftlig varsel til fester senest to år før festekontrakten løper ut. Dette varselet må informere om når festekontrakten løper ut. Det må også informeres om at fester har rett til å kreve forlegning eller innløsning og fristen for å kreve dette. Denne bestemmelsen pålegger bortfester en viss aktivitetsplikt for å kunne påberope seg at fester har fremsatt krav for sent.
Innløsningssummen av festekontrakter
Innløsningssummen av festekontrakter reguleres av tomtefesteloven § 37. Utgangspunktet er at innløsning av bolig og fritidstomter skjer ved 25 ganger den årlige festeavgiften, etter regulering på innløsningstiden. Dersom tomten ikke er festet bort på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfester, kan bortfester allikevel kreve at innløsningssummen skal være 40 % av tomtens verdi på innløsningstidspunktet. Om en kontrakt er tidsbegrenset eller tidsubegrenset uten oppsigelesrett må avgjøres på bakgrunn av konkret avtaletolkning.
Fradrag for verdiøkning av festetomten
I innløsningssummen gjøres fradrag for eventuell verdiøkning festeren har tilført eiendommen. Slik verdiøkning kan for eksempel bestå i at fester har lagt til rette for vann og avløp eller bygget vei til tomten. Tomteverdien fastsettes ut fra verdien på råtomten, og ikke eiendommens verdi. Det er altså ikke eiendommens verdi med den eksisterende bebyggelsen som legges til grunn ved verdifastsettelsen. I tillegg kommer en begrensning i at tomteverdien ikke kan settes høyere enn det tomten kan selges for med den eksisterende bebyggelsen. Dette innebærer at dersom fester har oppført en bod på tomten er det tomtens verdi med boden som er øvre grense. Selv om reguleringsplanen åpner for å bygge et stort hus.
Tomtefesteloven er i utgangspunktet ufravikelig. På tross av dette vil en avtale som innebærer at innløsningssummen er lavere enn det som følger av tomtefesteloven, være bindende.
Festede hyttetomter
Et tilfelle som er forholdsvis vanlig i Norge er at bortfester har festet bort mange tomter til fritidshus på sin landbrukseiendom. Dette kan være tilfelle ved festede hytteområder. Disse tilfellene er særskilt regulert i tomtefesteforskriften §4.
Bestemmelsen gir anvisning på begrensninger i innløsningsretten, ved at bortfester kan avvise kravet om innløsning og tilby forlengelse av avtalen på samme vilkår som før.
For at bortfester skal kunne avvise festers krav om innløsning må noen vilkår være oppfylt.
For det første må eiendommens totaltareal, inkludert festetomtene, være på 100 mål eller ha 20 mål fulldyrket jord.
For det andre på den totale festeavgiften på alle tomtene være 15 000,-, oppjustert etter konsumprisindeks fra 2006.
I tillegg er det er vilkår at inntektene fra festeforholdene utgjør minst 5% av det gjennomsnittlige årlige driftsresultat ved drift av eiendommen som landbrukseiendom.
Osloadvokatene kan festesaker!
Kontakt oss:
Telefon: 22 82 84 40 eller post@advokat.no
Relevante artikler:
Lagmannsretten fant at fester skulle bli selveier til spottpris