Hva er standardhevingsfradrag?

---

Standardhevingsfradrag

Dersom det foreligger en mangel ved eiendommen og det er grunnlag for prisavslag, vil det ofte gjøres et standardhevingsfradrag. Et slikt fradrag har ikke grunnlag i lov, men følger av rettspraksis og alminnelige kontraktsrettslige prinsipper. Et prisavslag skal gjenopprette balansen i kontraktsforholdet mellom kjøper og selger dersom eiendommen er mangelfull. Men et prisavslag beregnet etter utbedringskostnadene kan enkelte ganger medføre ubalanse mellom partene. Et standardhevingsfradrag skal da rette opp balansen.

Når kjøper tjener på utbedringen 

Fradrag for standardheving gjøres som hovedregel i tilfeller der det gjøres en utbedring på eiendommen som setter den i bedre stand enn kjøper hadde krav på etter avtalen. Det kan for eksempel dreie seg om et laminatgulv i stuen som skiftes ut med parkett. Eller dersom kjøperen må rive badet og bygge det på nytt. Et nytt bad vil ha en høyere standard og lengre levetid enn det gamle. Det er da merverdien utbedringen tilfører eiendommen det skal gjøres fradrag for.

Skjønnsmessig

Et standardfradrag vil som regel være skjønnsmessig. Dette kan gjøre det vanskelig for kjøper å estimere hvor stort fradraget blir. Det oppstår gjerne også spørsmål om fradraget skal gjøres før eller etter vurderingen av selve mangelen. Utbedringskostnadens størrelse i forhold til den samlede kjøpesummen vil være et av flere momenter i vurderingen av om eiendommen har en mangel. Utbedringens kvantitative størrelse har videre ofte blitt tillagt avgjørende vekt i spørsmålet om eiendommen har en mangel. Men en slik prosentlære har nylig blitt avlivet av Høyesterett. Les mer om dette her.

Fordelen utgjorde 40 % av utbedringskostnaden

I den nevnte høyesterettsdommen ga retten også prinsipielle uttalelser om standardhevingsfradrag. Det var tale om et 12 år gammelt bad som måtte rives og bygges på nytt. Partene var enige om at dette isolert sett innebar en viss fordel for kjøper i form av lavere fremtidige vedlikeholdskostnader. Størrelsen på denne fordelen ble vurdert til å utgjøre 40 % av faktisk utbedringskostnad.

Ikke fradrag før mangelsvurderingen

Høyesterett uttalte i dommen at «Når utbedringskostnadene skal fungere som et uttrykk for alvorligheten og omfanget av avviket, kan jeg ikke se at det bør gjøres et fradrag for standardheving før det foretas en prosentberegning.» Dette vil si at det er den totale størrelsen på utbedringskostnaden som skal være utgangspunktet for vurderingen av omfanget og alvorligheten av avviket. Det er således kostnadene som sådan, uten fradrag som skal legges til grunn. Fradrag for standardheving skal kan kun foretas i vurderingen av selve prisavslaget.