Høye radonnivåer ga boligkjøper rett til å heve kontrakten

---

I en dom avsagt av Borgarting lagmannsrett fikk boligkjøper medhold i kravet om heving og erstatning som følge av setningsskader og høye radonmålinger i boligen. Lagmannsretten kom til at både setningsskadene og de høye radonmålingene innebar at boligen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med, og at det dermed forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-9. Etter en helhetsvurdering fant retten at manglene innebar et vesentlig kontraktsbrudd som ga kjøperen rimelig grunn til å si seg fra kontrakten. Kjøper fikk dermed heve kjøpet og ble tilkjent 430 000 kroner i erstatning som følge av det tap han var blitt påført. 

Egenerklæringsskjemaet inneholdt opplysninger om setninger og feil fall på gulvet i ett av badene

Partene inngikk kjøpekontrakten i 2010 og boligen ble solgt for fire millioner kroner. Eiendommen var på 1075 kvadratmeter og eneboligen var fordelt over tre etasjer, med en utleiedel i kjelleren. Eiendommen ble solgt «som den er» og i forbindelse med salget hadde selgerne tegnet eierskifteforsikring. I egenerklæringsskjemaet til forsikringsavtalen som også ble inntatt i salgsprospektet, hadde selgeren krysset av for «ja» på spørsmålet om han var kjent med skaderapporter eller tilstandsrapporter de siste fem årene. I kommentarfeltet var det presisert at det ikke var funnet noen feil eller skader på eiendommen. I egenerklæringsskjemaet ble det imidlertid opplyst om at det var noen setninger i form av utglidning i forstøtningsmuren i hagen og at det var feil fall på gulvet i ett av badene.

Selger forsikret kjøper om at det ikke var grunn til å bekymre seg for hverken radon eller setningsskader

Under visningen hadde kjøper også spurt selger om det var foretatt noen radonmålinger på eiendommen, ettersom kjøper var kjent med at radon kunne være et problem på Østlandet. Han fikk da beskjed om at det var gjort målinger og at det som følge av dette var gjort tiltak i boligen. Likevel forsikret selger ham om at det ikke var grunn til å bekymre seg for hverken radon eller forstøtningsmuren i hagen.

Høye radonnivåer i boligen

Kort tid etter overtakelse fikk saksøker beskjed fra naboen om at han var svært bekymret for muren i hagen. Naboen mente at muren var i ferd med å rase ned i hagen hans. Etter overtakelse oppdaget saksøker at det også var en svank i takkonstruksjonen, og at flere av dørene i huset ikke gikk å lukke ordentlig. Det ble oppdaget ytterligere feil ved eiendommen, og kjøper engasjerte både en takstmann og en ingeniør til å gjennomføre befaring av eiendommen. Undersøkelsene avdekket at gulvet i boligen var i bevegelse som følge av pågående setninger i bygget. Videre viste målinger at det også var høye radonnivåer i boligen. Radonnivået ble målt til langt høyere enn akseptabel verdi og de høye målingene innebar alvorlig fare for liv og helse.

Da det var flere takstrapporter som bekreftet at det forelå alvorlige feil ved boligen, reiste kjøper søksmål mot selger med krav om heving og erstatning.

Kan foreligge mangler selv om boligen er solgt med et «som den er»-forbehold

Selv om en bolig er solgt med et «som den er»-forbehold følger det av avhendingslova § 3-9 at det likevel kan foreligge mangler ved eiendommen som kan gi kjøper et krav mot selger. Dette vil for det første være tilfellet hvor selger har tilbakeholdt opplysninger som det var uredelig av ham å holde tilbake i forbindelse med salget. Videre vil dette også kunne være tilfellet hvor selger har gitt uriktige opplysninger som antas å ha virket inn på kjøpet. I de tilfeller hvor eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers vil det også foreligge en mangel som kan gi kjøper et krav mot selger.

Setningsskadene og radonnivået innebar at boligen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med

Lagmannsretten tok først stilling til om det forelå en mangel i form av at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med. Om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med må avgjøres på bakgrunn av en skjønnsmessig vurdering, hvor både kvantitative og kvalitative momenter kan være av betydning. Videre følger det av rettspraksis at et sentralt moment i vurderingen vil være hva det vil koste å utbedre skaden holdt opp mot kjøpesummen.

Utbedringskostnadene utgjorde over 17,5 % av kjøpesummen

I vurderingen la lagmannsretten avgjørende vekt på at utbedringskostnadene utgjorde over 17,5 % av kjøpesummen og at selger ikke hadde opplyst om at det var målt radonnivåer i boligen som oversteg tiltaksgrensen. Ettersom boligen ikke var i samsvar med de krav som fulgte av avtalen, og eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med, fant retten at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet ledd.

Kjøper kan heve avtalen dersom mangelen innebærer et vesentlig kontraktsbrudd

Etter avhendingsloven § 4-14 kan kjøperen heve avtalen dersom mangelen innebærer et vesentlig kontraktsbrudd. Terskelen for å heve en avtale er høy, og etter gjeldende rett må spørsmålet avgjøres på bakgrunn av en skjønnsmessig helhetsvurdering. Det sentrale vurderingstemaet er om kontraktsbruddet gir kjøperen rimelig grunn til å fri seg fra kontrakten.

Lagmannsretten la vekt på at det var knyttet stor usikkerhet til hvordan mangelen kunne utbedres

Ved vurderingen av om manglene innebar et vesentlig kontraktsbrudd la retten vekt på at setningsskadene knyttet til fundamenteringen var av en alvorlig karakter, og at radonnivået i boligen innebar en alvorlig fare for liv og helse. Da det også var knyttet betydelig usikkerhet til hvordan mangelen kunne utbedres, hvor lang tid dette vil ta og hvor mye arbeidet vil koste, kom retten til at manglene utgjorde et vesentlig kontraktsbrudd som ga kjøperen rimelig grunn til å fri seg fra avtalen.

Ettersom manglene innebar et vesentlig kontraktsbrudd fikk kjøperen medhold i kravet om heving. Kjøper ble også tilkjent erstatning for de kostnader han var blitt påført som følge av manglene.

Har du kjøpt en bolig som ikke svarer til forventningene?

Kjøp av bolig er en stor investering. Dersom det viser seg at boligen er i en dårligere stand enn forventet oppleves det gjerne som en stor skuffelse. I tilfeller hvor det viser seg å være mangler ved boligen som selger ikke har opplyst om, kan man ha krav på prisavslag eller heving av kjøpet.

Dersom du har oppdaget feil ved boligen etter et boligkjøp, hjelper vi deg gjerne. Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i saker som omhandler bolig og eiendom. Det er også nyttig å vite at innboforsikringen ofte dekker advokatkostnader i slike saker.