Når kan du heve boligkjøpet?

---

Har du opplevd at boligdrømmen har blitt et mareritt på grunn av mangler ved eiendommen?

Loven gir deg rett til å heve boligkjøpet dersom mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd.

Heve boligkjøpet ved avtalebrudd

Etter avhendingslova § 4-13 første ledd kan kjøperen heve avtalen dersom «mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot». Bestemmelsen oppstiller altså to vilkår som begge må være oppfylt for at kjøperen skal kunne heve avtalen. Det første vilkåret er at det foreligger en mangel ved eiendommen. Litt unøyaktig kan man si at det foreligger en mangel ved eiendommen dersom eiendommens tilstand ikke er i samsvar med det som følger av avtalen, dersom eiendommen ikke passer til det formål tilsvarende eiendom vanligvis blir brukt til, eller dersom eiendommen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav.

Hva er vesentlig avtalebrudd

Det andre vilkåret som må være oppfylt for at hevingsbestemmelsen skal komme til anvendelse er at mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd.
Lovens bestemmelse om at mangelen må utgjøre et vesentlig avtalebrudd, gir få holdepunkter for hva som egentlig skal til for å få hevet boligkjøpet. Høyesterett har uttalt at det må foretas en helhetsvurdering hvor det overordnede spørsmålet er om kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten og heve boligkjøpet. Utgangspunktet og det sentrale moment ved vurderingen vil være den objektive mangelen ved eiendommen, og da både mangelens karakter og omfang.

Kan det oppstilles en prosentlære for når vesentlighetskravet er oppfylt?

Mange opererer i dag med en prosentlære som har til formål å gi mer konkrete rammer for når kravet til vesentlighet er oppfylt. Denne prosentlæren lar utbedringsomkostningene sammenholdt med kjøpesummen være avgjørende for om det er adgang til heving når prosentsatsen overstiger et bestemt nivå. Eksempelvis slik at utbedringskostnadene utgjør 3,36% av kjøpesummen. Høyesterett har imidlertid uttalt at det ikke er grunnlag for å tillegge denne prosentlæren avgjørende betydning for om vesentlighetskravet er oppfylt. Slike prosentberegninger vil bare kunne tjene som hjelpemiddel ved vurderingen av mangelens betydning. I tillegg må omfanget av utbedringsarbeidene og de ulemper disse medfører tas i betraktning.

Dette betyr at det avgjørende i praksis vil være graden av ulempe ved å utbedre mangelen. Kan en mangel utbedres ved lite heft, vil misligholdet kunne bli ansett som ikke vesentlig selv om utbedringskostnadene er store. Og motsatt vil en mangel som medfører mye heft, kunne bli ansett som vesentlig selv om utbedringskostnadene ikke er så store.

Kjøperens forventninger til eiendommen

Kjøperens forventninger til eiendommen vil ha betydning ved vurderingen av om det foreligger vesentlig avtalebrudd. Kjøperens forventninger vil kunne variere blant annet ettersom eiendommen er ny eller gammel, er markedsført med høy eller lav standard, eller har kostet mye eller lite relativt sett. Det er også av betydning om selgeren kan pålegges skyld, eksempel ved at han har gitt uriktige opplysninger eller unnlatt å gi opplysninger om sentrale forhold ved eiendommen.

Det er altså en omfattende og kompleks helhetsvurdering som må foretas, hvor det avgjørende vil være om kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten og heve boligkjøpet.