Fastsettelse av gjengs leie i husleieforhold
I et husleieforhold kan det forekomme at en av partene ønsker å endre leieprisen.
Husleieloven angir to ulike metoder som kan benyttes for å regulere leien. For det første følger det av husleieloven § 4-2 at leien kan indeksreguleres i tråd med konsumprisindeksen. For det andre følger det av husleieloven § 4-3 at partene i leieforholdet kan kreve at leieprisen skal tilpasses til «gjengs leie». Forutsetningen er imidlertid at det ikke har skjedd noen regulering av leieprisen på to år og seks måneder, foruten indeksregulering etter husll. § 4-2.
Utleiers interesse
Etter lengre tids leie har for eksempel prisene i området steget, eller det har blitt foretatt påkostninger på boligen som gjør at leien avviker betraktelig fra det som utgjør den reelle markedsverdi. I de nevnte situasjoner vil det gjerne være i utleiers interesse å oppregulere leieprisen.
«Gjengs leie»
«Gjengs leie» betyr gjennomsnittsleie for tilsvarende leiligheter. Fastsettelsen av denne må bygge på undersøkelser av prisen i sammenlignbare områder. I denne vurderingen vil momenter som beliggenhet, standard, antall rom og kvadratmeter være avgjørende.
Ved fastsettelsen av «gjengs leie» følger det uttrykkelig av lovteksten at det skal gjøres fradrag for påkostninger og forbedringer som skyldes leietaker. I en sak som var oppe for Høyesterett i 2014 var spørsmålet hvordan et slikt fradrag skal beregnes.
Høyesterettsdom om fradrag for påkostninger som skyldes leietaker
Det aktuelle leieforholdet i saken var inngått i 1985. Månedprisen var da på 1 040,- i måneden. Leietakeren hadde i 1987 fått tillatelse til å bygge ut deler av loftsetasjen til leiligheten. I 2009 krevde utleier regulering av leieprisen til «gjengs leie», og det ble sendt et brev til leietaker om at prisen ville endres til 22 000,- per måned. Leietakeren protesterte, og viste til at det måtte gjøres fradrag for den innsats han selv hadde gjort på loftsetasjen.
Avskrivingsmodell lagt til grunn
Lagmannsretten hadde kommet til at det måtte anvendes en avskrivningsmodell ved vurderingen av hvordan fradrag for leietakers påkostninger og innsats skulle beregnes. Ut i fra en slik avskrivningsmodell ga påkostningene en reduksjon i gjengs leie på 30 %. Resultatet ble da at utleier samlet kunne kreve 20 000 kroner per måned, hvorav 7652 kroner knyttet seg til loftsetasjen.
Viktig dom hvordan gjengs leie fastsettes
Høyesterett kom frem til at lagmannsrettens vurdering var uriktig. I følge Høyesterett måtte fradraget for påkostninger og innsats som skyldtes leietaker gjøres med utgangspunkt i et bredt skjønn. Det ble i denne sammenheng uttalt at «leietakers bidrag må holdes opp mot de deler av verdien som ikke kan tilskrives ham, som beliggenhet i et attraktivt område, strøket i snevrere forstand, gårdens tilstand og i hvilken grad gården og leietakers leilighet var slik at det lå til rette for utbygging av tilknyttede arealer». Det ble samtidig uttalt at en slik avvskrivningsmodell som lagmannsretten benyttet, etter omstendighetene vil kunne inngå som ledd i den totalvurderingen som skal foretas.
Dommen gir altså viktige føringer når det gjelder hvordan gjengs leie skal fastsettes når leietaker har utført påkostninger og forbedringer på boligen.
Osloadvokatene hjelper deg
Dersom du har spørsmål i forbindelse med leie av bolig kan du ta kontakt med våre advokater. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister, og å innhente den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.
Vi hjelper deg også med å søke om rettshjelpdekning hos forsikringsselskapet ditt dersom du har innboforsikring eller annen forsikring som dekker kostnadene med din sak.
Relaterte saker:
Har utleier adgang til å oppjustere husleie
Dette må du vite om depositum i leieforhold
Avslutning av leieforhold