Finansieringsforbehold ved kjøp av bolig
Ved å innta et finansieringsforbehold når du legger inn et bud på en leilighet/bolig kan du unngå den situasjonen at du må dekke selgerens tap dersom finansieringen skjærer seg, og du ikke klarer å betale kjøpesummen og selger gjennomfører et såkalt dekningssalg.
Med prisene på dagens boligmarked er det de færreste som kan kjøpe bolig fullfinansiert ved egne bankinnskudd. Ofte kan det bli flere lange budrunder. Det medfører priser som kanskje overstiger det banken opprinnelig har gitt sin aksept for at du kan få låne. Det kan også være slik at du ikke har fått på plass finansieringen eller fått finansieringsbevis fra banken, før budrunden er i gang. Et klart finansieringsforbehold er derfor viktig å ta dersom det er usikkerhet knyttet til hva du du kan gi for boligen.
Hvorfor finansieringsforbehold?
Gitt et tilfelle hvor du som kjøper ønsker å kjøpe et rekkehus til 5 millioner kr. Du har 900 000,-i egenkapital etter at du solgte din tidligere bolig. Det vil si at du kan få lån fra banken, med egenkapitalgrense på 15%, oppad begrenset til kroner 6 millioner. I budrunden skjønner du tidlig at rekkehuset kommer til å gå langt over prisantydning. Du har kun fått en finansieringsbekreftelse fra banken opp til en total kjøpesum på kroner 5,5 millioner. Det siste budet som er lagt inn er 5,7 millioner. Du har 10 minutter til å komme med et høyere bud.
I et slikt tilfelle kan det være vanskelig å få en ny finansieringsbekreftelse fra banken i tide. Da kan det være nyttig å innta et finansieringsforbehold når du inngir et høyere bud. Dersom selger aksepterer tilbudet ditt, men banken senere sier at de ikke vil gå med på et lån som gir deg mulighet til å betale denne kjøpesummen, kan du som budgiver gå fra avtalen med den begrunnelsen at finansieringen ikke kom på plass. Har du tatt tilstrekkelig finansieringsforbehold så vil selger ikke kunne fremme erstatningskrav mot deg, hvis et dekningssalg skulle vise seg å medføre en lavere salgssum (jf nedenfor).
Selger kan akseptere det bud han ønsker
Det er her verdt å merke seg at selger kan velge å akseptere det bud han eller hun selv måtte ønske. Dersom budet på 5,7 millioner er gitt uten finansieringsforbehold kan det være attraktivt for selger å akseptere det fordi vedkommende er garantert et salg. Motsetningsvis, dersom selger aksepterer budet på 5,75 millioner med et finansieringsforbehold, kan det i etterkant vise seg at finansieringen ikke går i orden for kjøper. Da må selger forsøke å selge rekkehuset på nytt.
Hvordan innta et finansieringsforbehold
Det er svært viktig at du som budgiver sender et skriftlig bud hvor du uttrykkelig skriver at det tas forbehold om finansiering for dette budet. Dersom du som budgiver ikke gjør dette klart for selger kan du senere risikere at finansieringsforbeholdet ikke er gyldig.
Om du har fått akseptert på budet med tilhørende finansieringsforbehold, er det viktig at du ikke gir beskjed til selger om at finansieringen er i orden før den faktisk er det. Dersom du muntlig orienterer selger om at finansieringen er i orden før avtalen er på plass, vil dette medføre at du har frafalt finansieringsforbeholdet som ble inntatt når budet ble gitt. Du er da avtalerettslig forpliktet til å kjøpe rekkehuset.
I et tilfelle hvor det avholdes kontraktsmøte er det viktig at du som kjøper gjentar finansieringsforbeholdet i kjøpsavtalen. Dersom du ikke gjør det kan det også anses som at forbeholdet om finansering er frafalt. Du vil da være avtalerettslige forpliktet til å kjøpe rekkehuset.
Konsekvens om ikke finansieringsforbehold inntas
Dersom du som kjøper likevel skulle inngi et bud på rekkehuset som er høyere enn den bekreftelse på finanseringen som du har fra banken, vil det være forbundet med betydelig risiko.
Så snart budet er inngitt og akseptert er du som budgiver bundet til avtalen om kjøp av rekkehuset. Dersom det viser seg at banken ikke kan gi så høy finansiering som du trodde at du kunne få, er det din egen risiko. Resultatet vil ofte bli at selger da kan selge boligen på nytt på det frie markedet. Dersom det da viser seg at selger kun kan oppnå en salgspris på 5,5 millioner, mens du bød 5,75 millioner, kan selger kreve de resterende 250 000,- fra deg personlig.
Du som kjøper har påført deg selv et tap på kroner 250 000,-. Dette kunne vært unngått ved å innta et finansieringsforbehold når du gav bud på rekkehuset.
Bruk Osloadvokatene ved kjøp og salg av bolig
Relaterte saker:
Fikk 90 000,- i erstatning for dårlig malerarbeid
Mangelfull parkettlegging
Erstatning for mangelfull steinlegging