Fikk 1,5 mill i prisavslag fordi kjøper måtte gå 200m fra boligen til garasjeplass

---

I en sak som nylig ble avgjort av Gulating lagmannsrett fikk en kjøper av en leilighet tilkjent kr. 1,5 millioner i prisavslag fordi han ikke fikk parkeringsplass i samme bygg som leiligheten.

Kjøpte bolig til 13,6 millioner

Et firma kjøpte tre etasjer i en blokk i Bergen for å bygge dem om til eksklusive leiligheter. Kjøperen var på utkikk etter en bolig i Bergen og kontaktet firmaet for å undersøke mulighetene i for å kjøpe en av leilighetene. Etter noe forhandlinger la kjøperen inn et bud på omtrent kr. 13,6 millioner med følgende forbehold:

Dersom garasje i bygg ikke lar seg gjennomføre, forutsetter jeg at det ordnes med egnet parkeringsplass i nærheten av leilighet.

Budet med forbeholdet ble akseptert. Kjøper hadde også i forkant av budet gjort det klart at dette med garasjeplass var svært viktig for han siden han arbeidet utenfor Bergen og benyttet bil hver dag.

Det ble bygget garasjeplasser i samme bygg

På kjøpstidspunktet var det uklart om det lot seg gjennomføre å bygge garasjeplasser i samme bygg som boligene lå i. Firmaet undersøkte dette og fikk i stand en avtale hvor de fikk kjøpe deler av underetasjen og fikk godkjent ombygging til garasjeplass. Det ble til sammen bygget 8 garasjeplasser.

Kjøperen fikk ikke tildelt garasjeplass

Firmaet ønsket i utgangspunktet å bygge 10 garasjeplasser, men grunnet mangel på plass ble det kun oppført 8 stk. Kjøperen av leiligheten i denne saken fikk ikke tildelt noen av garasjeplassene. De ble forbeholdt større leiligheter i samme bygg. Siden det ble to mindre garasjeplasser enn forventet, var det ingen plasser tilgjengelige.

Måtte gå 200m til garasjeplassen

I stedet for garasjeplass i samme bygg fikk kjøperen tilbud om garasjeplass i et annet bygg omtrent 200m fra boligen. I tillegg ble han tilbudt kr. 150 000 som kompensasjon. Dette reagerte han på og tok ut stevning for tingretten med påstand om at han hadde krav på garasjeplass i bygget, subsidiært at han hadde krav på prisavslag.

Det forelå en mangel

Lagmannsrettens flertall la til grunn at den manglende garasjeplassen medførte en mangel. Det ble lagt vekt på forbeholdet som ble tatt i kjøpekontrakten. Slik flertallet tolket ordlyden måtte den forstås som at kjøperen hadde krav på garasjeplass i samme bygg med mindre det ikke lot seg realisere å føre opp garasjeplasser der. Siden bygging av garasjeplass krevde løyve fra kommunen var det en risiko for at det ikke lot seg gjøre. Når løyve ble gitt og garasjene bygget, innebar avtalen at kjøperen hadde krav på en av garasjeplassene.

Prisavslaget skal settes til verdireduksjonen

Siden det forelå en mangel hadde kjøperen krav på prisavslag jf. bustadoppføringslova § 33. Etter denne bestemmelsen skal prisavslaget settes til kostnadene ved å få mangelen rettet. Hvis disse kostnadene blir urimelig høye skal prisavslaget settes til verdireduksjonen mangelen medfører. Siden det ikke var plass til flere garasjeplasser var det ikke mulig å rette mangelen. Prisavslaget måtte derfor vurderes etter verdireduksjonen.

1,5 millioner i prisavslag

Lagmannsretten fant det tvilløst at parkeringsplass 200m unna boligen medførte en verdireduksjon i forhold til om parkeringsplassen hadde vært i samme bygg. Hvor stort prisavslaget skulle være, måtte lagmannsretten vurdere skjønnsmessig. Flere takstmenn og eiendomsmeglere hadde uttalt seg om verdireduksjonen. Disse var svært sprikende i sine vurderinger.

Etter en konkret vurdering konkluderte lagmannsrettens flertall at prisavslaget burde settes til kr. 1,5 millioner kroner.

Trenger du bistand etter kjøp av mangelfull bolig?

Osloadvokatene har en egen fagavdeling som arbeider med eiendomssaker. Vi har lang erfaring og oppdatert kompetanse på området. Ta kontakt med oss i dag så får du hjelp fra en av våre dyktige advokater.