Feil oppføring av enebolig ga kjøper rett på prisavslag
Høyesterett avsa nylig dom i en sak mellom en boligkjøper og utbygger der boligen ved en feil hadde blitt oppført lengre nordøst enn avtalt.
Kjøper inngikk en avtale om oppføring av en enebolig med Vest-Eiendom AS. Kjøpesummen var kr. tre millioner. Overtakelsesforretning ble avholdt seks måneder senere. Under overtakelsesforretningen ble det gjort gjeldende at eneboligen var plassert lenger nordøst på tomten enn avtalt, herunder fire meter lenger øst og en meter lenger nord. Utbyggers feil oppføring av enebolig medførte at fast innkjøring nord for huset til kjøpers påtenkte garasje ikke lot seg gjennomføre. I stedet måtte et område som var tiltenkt hageområde benyttes til innkjøring og parkering. Videre medførte forskyvningen økt innsyn til og fra naboen i nord.
Å rette feilen ville koste kr. 400 000
Utbygger erkjente at feilplasseringen av boligen utgjorde en mangel. Det ble oppgitt at det ville koste minst kr. 400 000 å utbedre feilen. Kjøper mente imidlertid at feilen ikke hadde så stor betydning for de at de ville kreve retting, men de ønsket et prisavslag. Utbygger bestred kravet og hevdet at feilen ikke hadde medført noen markedsmessig verdireduksjon.
Hva er mine krav ved mangelfulle håndverkertjenester? Osloadvokatene hjelper!
Hva er mine krav ved mangelfulle håndverkertjenester? Osloadvokatene hjelper!
Vurderingen av mangelfulle håndverkertjenester er avhengig av hva som er avtalt mellom deg og håndverkeren om utførelsen av arbeidet.
osloadvokatene.no/eiendom/handverktjenester/mangelfulle-handverkertjenester/
Medførte feilen en verdireduksjon?
Høyesterett tok utgangspunkt i bustadoppføringslova § 33 annet ledd, hvor det fremgår at:
Prisavslaget skal vere lik kostnadene for forbrukaren med å få mangelen retta, bortsett frå slike kostnader som er nemnde i § 32 fjerde ledd tredje punktum. Blir kostnadene urimeleg høge i høve til det mangelen har å seie for forbrukaren, skal prisavslaget vere lik den verdireduksjonen som mangelen medfører. Prisavslaget skal likevel minst tilsvare det entreprenøren har spart ved ikkje å levere mangelfri yting.
Spørsmålet for retten var hvorvidt feil oppføring av enebolig medførte en verdireduksjon i lovens forstand. Det ble slått fast at den alminnelige forståelsen av uttrykket innebar en reduksjon av markedsverdien. Det var på det rene at feilen ikke hadde medført noen fall i boligens markedsverdi. Høyesterett kunne imidlertid ikke utelukke at regelen også omfattet tilfeller der feilen kun hadde hatt betydning for den aktuelle forbrukeren.
Urimelig at forbruker måtte lastes for utbyggers feil oppføring av enebolig
Høyesterett la stor vekt på reelle hensyn i avgjørelsen. Det ville blant annet virke uheldig om tilsidesettelse av kontraktsforpliktelser ble stående usanksjonert, og da særlig i tilfeller der feilene skyldtes slurv eller bekvemmelighet fra utbyggers side. I tillegg ville det virke lite rimelig om forbrukeren måtte ta til takke med en bolig som var dårligere enn om den hadde vært kontraktsmessig. Førstvoterende i Høyesterett uttalte deretter følgende:
Jeg er på den bakgrunn kommet til at bustadoppføringslova må forstås slik at det unntaksvis er adgang til å utmåle prisavslag skjønnsmessig slik at det svarer til den verdireduksjonen mangelen representerer for forbrukeren. Jeg forutsetter at det i slike tilfeller stilles krav om at forbrukeren viser til konkrete ulemper som det fremstår som plausibelt at han eller hun vektlegger.
Kjøper fikk prisavslag på kr. 85 000
Høyesterett ga kjøper medhold i sitt krav og tilkjente et prisavslag på kr. 85 000. Dette beløpet ble ansett som passende fordi det dekket prisen det ville koste å flytte grunnmuren. Kjøper slapp i tillegg å betale saksomkostninger.
Feil oppføring av enebolig 2018