Engangsløftet - hva er engangsløftet? Litt om festeavgift.
I festeavtaler som er dårlige for festere har man gjerne noe som heter engangsløftet. Det er ofte mye snakk om dette engangsløftet og mange tror at alle festekontrakter kan løftes på denne måten. Slik er det ikke.
Slik tomtefesteloven først var formulert gav tomtefesteloven § 15 bortfestere adgang til å kreve regulering etter avtaleklausuler som ville gi høyere festeavgift enn utviklingen i konsumprisindeksen skulle tilsi.
Før lovens ikrafttredelse
Før lovens ikrafttredelse ble imidlertid bestemmelsen endret ved lov 7. juli 2000 nr. 70, og det ble innført en beløpsgrense på kr 9000 per dekar tomt for avtaler inngått 26. mai 1983 eller tidligere. Et dekar er det samme som et mål.
Begrunnelsen for endringen
Begrunnelsen for endringen var at bestemmelsen «utan ei endring truleg ville gi ein stor auke av festeavgifta i områder der marknadsverdien for tomter har gått opp langt meir enn den allmenne pengeverdien», jf. Ot.prp. nr. 29 (1999–2000) s. 8.
Ved lovendring 2. juli 2004 nr. 63 ble dette skjerpet inn ytterligere.
Dagens hovedregel
Dagens hovedregel er at festeavgiften også for eldre avtaler bare kan reguleres i samsvar med utviklingen i konsumprisindeksen, riktig nok slik at avgift uten regulering eller med regulering som fører til lavere avgift enn konsumprisindeksregulering, kan avtales.
For avtaler inngått før lovens ikrafttredelse 1. januar 2002 ble det imidlertid gitt overgangsbestemmelser i § 15 annet ledd, som nå har følgende ordlyd:
- «Er ei avtale om feste av tomt til bustadhus eller fritidshus gjort før 1. januar 2002, gjeld desse reglane for den første reguleringa som skjer frå 1. januar 2002 eller seinare:
- 1. Når regulering skal skje i samsvar med endringa i pengeverdien, kan bortfestaren krevje regulering i samsvar med endringa sidan festeavtala vart inngått, sjølv om festeavgifta har vore regulert før.
- 2. Bortfestaren kan krevje avgifta regulert i samsvar med det som tvillaust er avtalt. Men er avtala inngått 26. mai 1983 eller før, kan bortfestaren likevel ikkje krevje avgifta regulert meir enn til eit høgstebeløp om året for kvar dekar tomt eller til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien ville gje. Høgstebeløpet etter andre punktum er kr 9000 justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien. Dette høgstebeløpet gjeld òg der tomta er mindre enn eitt dekar.
- 3. Gjer avtala at verdien av tomt utan hus er ein del av reknegrunnlaget for ny festeavgift, skal verdien ikkje bli sett høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta.
- 4. Har festeavgifta vorte regulert 1. januar 2002 eller seinare, kan festaren krevje ny regulering i samsvar med nr. 3 innan 1. januar 2006.»
I dette punktet er det særlig bestemmelsen i nummer to i sitatet ovenfor som er av interesse.
Engangsløftet
Bestemmelsen omtales ofte som «engangsløftet» og gir den regelen at bortfester i festeavtaler inngått før 1. januar 2002 kan kreve regulering i samsvar med det som «tvillaust er avtalt», én gang.
Senere kan det bare kreves indeksregulering etter hovedregelen.
For avtaler inngått 26. mai 1983 eller før gjelder et tak på kr 9000 per dekar ut fra kroneverdien i 2002, eventuelt per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar. Idag tilsvarer dette omkring kr 11 000,-.
Tomtefesteloven § 15 annet ledd har blitt endret ytterligere to ganger, ved lov 17. juni 2005 nr. 89 og ved lov 30. juni 2006 nr. 52. Disse endringene har imidlertid bare skjedd for å rette opp inkurier og har ikke hatt rettslig betydning.
Tomtefesteloven § 15 annet ledd reiser flere tolkningsspørsmål. Nedenfor omtales de to som har dukket oftest opp i rettspraksis.
Vi har også en tomtefesteinstruks som avskjærer staten, statsforetak eller statlig styrte fond fra å påberope bestemmelsen. Disse kan dermed ikke bruke dette engangsløftet i det hele tatt.
Kun ved første regulering
Det er bare lov til å bruke engangsløftet ved «den første reguleringa»Av de innledende ordene i tomtefesteloven § 15 annet ledd følger det at engangsløftet er begrenset til «den første reguleringa som skjer frå 1. januar 2002 eller seinare».Etter denne reguleringen tar lovens hovedregel over.
Spørsmålet om det har skjedd en første regulering av festeavgiften, har i praksis kommet på spissen hvor festeavgiften etter 1. januar 2002 er endret i samsvar med utviklingen i konsumprisindeksen, og festeavtalen gir anvisning på en senere regulering som vil gi et høyere beløp.
Stenger endringen i samsvar med utviklingen i konsumprisindeksen i et slikt tilfelle for etterfølgende regulering i medhold av festeavtalen?
I Rt. 2007 s. 1706 A (Bøvre-dommen) kom Høyesteretts flertall (dissens 4–1) til at avtalebasert endring i samsvar med utviklingen i konsumprisindeksen stenger for senere regulering i medhold av festeavtalen. Tanken er altså at regulert er regulert. At man kunne ha oppregulert mer spiller ingen rolle.
Denne tolkningen ble bekreftet i Rt. 2011 s. 129 A (Ringve-dommen), men i det konkrete tilfellet ble det ikke ansett som en regulering at festeavgiften ble stående uendret etter sonderinger mellom partene.
Rettspraksis er tydelig
Vi har dermed to ganske klare Høyeresterettsdommer som sier at regulert er regulert og etterpoå er det for sendt å angre på at man ikke tok skikkelig i. Helt opp til maks på ca kr 11 000,- pr mål.
Til tross for de klare uttalelsene i Bøvre-dommen og Ringve-dommen er imidlertid ikke siste ord sagt.
En tøff tingrettsdommer i Nedre Telemark tingrett avsa i 2013 en dom hvor rettsoppfatningen i de to høyesterettsdommene ikke ble fulgt (saksnummer 13 – 048739TVI-NETE). Etter vanlig rettskildelære skal det endel til før man fraviker to så klare prejudikater og iallefall at en tingrettsdommer gjør det. Det har vi nesten aldri hørt om i norsk rett tidligere.
Årsaken var at det i 2012 kom en avgjørelse i EMD eller den Europeiske menneskerettighetsdomstolen der Norge tapte.
Tingretten konkluderte med at «tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2 – for å unngå krenkelse av eiendomsvernet i EMK TP 1 – 1 – ikke kan fortolkes slik at en grunneier er avskåret fra å foreta en avtalebasert regulering av festeavgiften der tomteverdien hensyntas som en relevant faktor».
Dommen er ikke rettskraftig. Festerne har anket, og fremsatt begjæring om direkte anke til Høyesterett, jf. tvisteloven § 30-2.
I Rt. 2013 s. 705 A (Rød Gård) kom Høyesterett til at en oppjustering av festeavgiften i medhold av tomtefesteforskriften § 2 ikke skulle anses som en regulering etter tomtefesteloven § 15 annet ledd. En slik justering etter 1. januar 2002 var derfor ikke til hinder for et senere engangsløft.
Hva betyr det at noe skal være «tvillaust» avtalt?
Et annet spørsmål som ofte har dukket opp i rettspraksis, er hva som ligger i vilkåret for engangsløft om at det «tvillaust» må være avtalt regulering på annen måte enn etter hovedregelen, jf. tomtefesteloven § 15 annet ledd nr. 2 første punktum, og hvilket beviskrav som gjelder.
Høyesterett har hittil uttalt seg om spørsmålene i sju avgjørelser.
I Rt. 2010 s. 577 A (fremfeste Rygge) avsnitt 29–30 er innholdet i vilkåret, og beviskravet, oppsummert slik:
- «Høyesterett har i flere avgjørelser uttalt seg om hva som ligger i «tvillaust» avtalt, og om de beviskrav som gjelder. I kravet om «tvillaust» ligger både at det må være avtalt noe annet enn regulering i samsvar med endring i pengeverdien, og hvilken norm som skal benyttes. Dette betyr imidlertid ikke at resultatet av den angitte normen skal kunne leses direkte ut av avtalen. Det er tilstrekkelig at avtalen angir de momenter reguleringen skal skje på grunnlag av, slik at resultatet fremkommer etter en vurdering på basis av disse momentene, jf. senest Rt. 2008 s. 306 avsnitt 26.
Høyesterett har lagt til grunn et strengt beviskrav for å konstatere at det er inngått en avvikende avtale. Det må ikke være «rimelig tvil om at partene har valgt en annen løsning, eller hva denne går ut på», jf. Rt. 2007 s. 1697 avsnitt 44.
Som vi ser skal klausulen være veldig klar både på at det skal reguleres på annen måte enn pengeverdien og hvordan det skal reguleres.
I saker der man mottar et krav om festeavgift vil man få dekket utgiftene til advokat via hus eller hytteforsikringen. Det er imidlertid en egenandel som man må betale. Tar man kontakt med oss ordner vi alt med forsikringen din i slike saker.
Har du spørsmål om festeavgift kan du kontakte meg på tlf. 920 12 109 eller på epost heiestad@advokat.no. Det er alltid hyggelig å bli kontaktet.