Leietakers driveplikt
I et leieforhold mellom næringsdrivende har utleier ofte et behov for at leietakeren skal ha drift i de leide lokalene i hele leieperioden. Dette gjelder spesielt i lokaler på kjøpesentre. Her er tomme og stengte lokaler mindre attraktivt for besøkende og dermed andre leietakere. Denne plikten til å holde drift i leide lokaler kalles «driveplikten».
Driveplikt
Utgangspunktet for driveplikten etter husleieloven er at leietaker plikter å holde virksomheten åpen og i vanlig drift, jf husleieloven § 5-1 fjerde ledd. Næringsdrivende står likevel fritt til å avtale andre løsninger enn den som følger av husleieloven.
Drivepliktens omfang
Denne driveplikten gjelder for «butikk eller serveringssted», men det er alminnelig antatt at driveplikten omfatter et bredt spekter av forretninger. Den vil også gjelde for blant annet treningssentre, svømmehaller, badeland og lignende, også frisør- og hud-pleiesalonger.
Opphør av næringsleie og reglene som gjelder – Osloadvokatene
Opphør av næringsleie og reglene som gjelder – Osloadvokatene
Ved næringsleie er det i utgangspunktet full avtalefrihet jf. husleieloven § 1-2 annet ledd, men ved blant annet opphør av næringsleie modifiseres dette.
osloadvokatene.no/eiendom/utleiebolig/opphor-av-naeringsleie/
Midlertidig stengning kan være nødvendig
Etter husleieloven gjelder ikke driveplikten dersom «midlertidig stengning er nødvendig». Kortere stenging for oppussing eller dersom adgang til lokalene er avsperret er derfor være lovlig. Driften må starte opp igjen når det ikke lenger er nødvendig å holde stengt.
COVID-19 førte til at treningssentre og frisørsalonger fikk offentlig påbud om å stenge virksomheten. Et slikt på bud vil uten tvil medføre at stengingen var nødvendig. Dersom driften ikke startet opp igjen etter at pålegget er opphevet, kan dette medføre et brudd på driveplikten.
For virksomheter som ikke fikk påbud om stenging, må det vurderes konkret om en stenging medførte et brudd på driveplikten. Her vil vurderingen ses i sammenheng med reglene om force majuere i kontraktsforhold. Dersom det foreligger en force majuere-situasjon vil leietakeren ikke ha misligholdt leiekontrakten til tross for at man ikke oppfylte avtaleforpliktelsene om å holde åpent. En force majuere-situasjon er om en ekstraordinær omstendighet, som leietakeren ikke kunne ha forutsett, hindrer leietakeren til å holde sine forpliktelser etter avtalen.
Konsekvenser for leietaker
Husleieloven gir ikke noe klart svar på hvilke konsekvenser som følger av leietakerens brudd på driveplikten. Erstatning i kontraktsforhold gir derimot grunnlag for at utleier kan kreve erstatning for sine økonomiske tap som følge av brudd på driveplikten. Siden nedleggelse av drift som regel vil være en beslutning fra leietakeren, altså ett forsettlig forhold, vil utleier kunne kreve både sine direkte og indirekte tap dekket fra leietakeren.
Viktigheten av en god leieavtale
Det er avtalefrihet om driveplikten i leieforhold. Partene kan dermed selv regulere og avtale sanksjoner dersom driveplikten skulle bli brutt. For å ha en sikker og forutsigbar avtale lønner det seg å få hjelp av en erfaren advokat i utformingen av en leiekontrakt.
Ta kontakt med Osloadvokatene
Hos Osloadvokatene har vi lang erfaring fra både utleier- og leiersiden i kontraktsforhold. Ta kontakt med oss i dag for en uforpliktende evaluering av din sak.