Oppføring av bygninger på naboeiendom
Dersom en nabo eller annen person av en eller annen grunn oppfører et «hus eller anna byggverk» på eller helt inntil din eiendom må du reagere raskt. Hvilke krav du som grunneier har dersom dette skjer følger blant annet av naboloven § 11. Resultatet blir enten at den delen av bygningen som ligger på naboeiendommen må fjernes, eller at eieren av naboeiendommen kan få en erstatning for ulempen han/hun påføres av oppføringen.
Med stadig tettere oppføring av bygninger og andre byggverk på eiendommer, og stadig mindre tomter, er det ikke alltid lett å unngå at deler av en eller flere bygninger blir oppført på naboeiendommen. I slike tilfeller må eieren av naboeiendommen reagere relativt raskt for å imøtegå slik oppføring.
Tre tilfeller byggverk eller bygninger
Naboloven § 11 regulerer tre forskjellige tilfeller som faller inn under ordlyden «hus eller anna byggverk».
Det første tilfellet er hvor det oppføres et byggverk delvis inne på en annens eiendom. Det andre tilfellet er hvor en bygning heller/skråner inn over en annen eiendom. Det tredje tilfellet er hvor hele byggverket er oppført på en annen eiendom. Det mest praktiske tilfelle er at en av de tre ovennevnte alternativene rammer en naboeiendom, og i det videre vil følgelig begrepet naboeiendom bli benyttet.
Byggverk – hva ligger i det?
Ordet «hus» i bestemmelsen byr neppe på tolkningstvil. Hva som ligger i «byggverk» kan være noe mer uklart, men det er helt klart at det omfatter mer enn bare bygninger. Også moloer, flytebrygger, stolper, rør etc kan omfattes av begrepet. Det må foretas en konkret tolkning av om det er snakk om et «byggverk» i hvert enkelt tilfelle. Trær rammes av en egen bestemmelse i naboloven § 3 og rammes ikke av bestemmelsen i § 11.
Etter at man har avklart om det er oppført et «hus eller anna byggverk» på naboeiendommen, blir spørsmålet hvilke rettigheter eieren av naboeiendommen har overfor den som har oppført en bygning på eiendommen.
Byggverket eller bygningen skal rives
Hovedregelen er at byggverket skal rives, fjernes eller rettes. Unntaket er at byggverket får bli stående mot at eieren av den naboeiendommen som rammes får en erstatning/kompensasjon for den ulempe som han eller hun blir utsatt for.
Ved vurderingen av om det er hovedregelen eller unntaket som må komme til anvendelse, legger bestemmelsen opp til at det må foretas en konkret skjønnsmessig vurdering.
Flere vurderinger som skal legges til grunn
Det må foretas en vurdering av hvilke kostnader det er for oppføreren å rive/flytte byggverket opp mot grunneierens fordel ved at byggverket fjernes fra eiendommen. Det har også betydning om den som oppførte byggverket var i god tro (altså at vedkommende trodde at man bygde på egen eiendom) og om eieren av naboeiendommen har unnlatt å reagere på oppføringen av byggverket, for eksempel ved at man ikke trodde at byggverket ble oppført på sin eiendom.
Det mest praktiske tilfellet er nok at oppføringen av byggverket vil skje helt i utkanten av naboeiendommen. Dersom utbyggeren var i ond tro, og det er snakk om relativt beskjedne kostnader for å fjerne/rette opp byggverket, vil man normalt falle tilbake på hovedregelen. Viser det seg derimot at utbygger var i god tro, og det vil medføre betydelige kostnader for vedkommende å fjerne/rette byggverket, og det er snakk om beskjedne ulemper for eieren av naboeiendommen, vil man normalt falle ned på unntaket om at grunneieren får en erstatning/kompensasjon. Uansett må det foretas en konkret vurdering ut fra de aktuelle omstendighetene i hver enkelt sak.
Erstatning/kompensasjon
Dersom hovedregelen kommer til anvendelse vil det neppe knytte seg større problemer knyttet til hvordan fjerningen/rettingen løses. Kommer man derimot til at den konkrete saken må løses med en erstatning/kompensasjon, må det foretas en vurdering av hva ulempen er verdt for eieren av naboeiendommen. Dette kan ofte by på større utfordringer.
Ved vurderingen av erstatningen/kompensasjonens størrelse, følger det av bestemmelsen at erstatningen/kompensasjonen ikke må være lavere enn fordelen som utbyggeren får av oppføringen av byggverket. Dette kan være vanskelig å estimere. Flere momenter kan benyttes som utgangspunkt, for eksempel verdiøkning på eiendommen til utbygger, verdireduksjon på naboeiendommen, markedsverdi på arealet som rammes av utbyggingen, osv. Også dette må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle.
Fri rettshjelp via innboforsikringen
Dersom du har innboforsikring vil den dekke advokatutgifter opp til 100 000,-. Den gjelder som hovedregel i alle typer saker, men det er likevel noen viktige unntak. Våre advokater kan reglene og unntakene, og vil bistå deg gjennom hele prosessen.
Denne ordningen kommer i tillegg til de vanlige reglene for fri rettshjelp.
Osloadvokatene ordner alt med ditt forsikringsselskap, og sender deg bare regning på egenandelen. Våre advokater vil alltid undersøke om du har rett på fri rettshjelp eller rettshjelp via din forsikring.
Har du problemer med naboen og hekk?
Relaterte saker:
Måtte erstatte naboens trær
Fikk stanset støy fra treningssenter