Kjøp av brukt bolig "as is" - hva er mine rettigheter ved vesentlige mangler?
Ved kjøp av brukt bolig så overtar du risikoen for at boligen ikke er i samsvar med avtalen, når boligen selges «as is» eller som «den er».
Utgangspunktet ved kjøp av brukt bolig med forbehold om at den selges slik den står, «as is», er at boligen vil være i kontraktsmessig stand med mindre vilkårene i avhl. §§ 3-7, 3-8 og 3-9 2. punktum er oppfylt.
Brukt bolig selges as is – hvem sitter med risikoen?
Selger har tatt et forbehold om at slik boligen fremstår på visning vil være avgjørende.
Har du kjøpt ny bolig, mindre enn 1 år fra ferdigstillelse så kan ikke boligen selges «as is». Da er utgangspunktet at avvik fra avtalen er mangel etter avhl. § 3-1. Dersom eiendommen ikke er ferdigstilt vil bustadoppføringslovas regler kunne få anvendelse.
Dersom selger/takstmann/megler har gitt uriktig informasjon om eiendommen så trenger ikke mangelen å være vesentlig. Da er det tilstrekkelig at forholdet er egnet til å innvirke på avtalen. Tilsvarende dersom selger/takstmann/megler har holdt tilbake informasjon eller gitt manglende opplysninger før budaksept.
Hva er vesentlig mangel etter avhendingslova?
Dersom du oppdager feil ved brukt bolig og tar kontakt med Protector eller Norwegian Claims Link, så vil du raskt få beskjed om at kun dersom boligen har vesentlige feil og mangler så vil du ha et krav mot selger og forsikringsselskapet. Det har etter hvert utviklet seg en praksis som tilsier at dersom du har kjøpt en bolig fra 1960 så vil denne aldri kunne ha vesentlige feil fordi boligen er så gammel.
Er dette riktig jus?
Videre så vil du få beskjed om at badet ditt er utlevd dersom badet var nytt for 15 år siden. Et annet begrep du fort bli møtt med er standardhevingsfradrag. Gjerne uten at det utdypes nærmere hvorfor det skal gjøres fradrag for forbedringer og heving av standard.
Det er ikke slik at vesentlighetsvurderingen koker ned til alder og prosentregning. Det skal gjøres en helhetsvurdering og da er boligens alder, opplysninger gitt i salgsdokumentene, selgers kunnskap, eventuell skyld hos selger for manglende opplysninger, kostnader til utbedring og ikke minst må det gjøres en rimelighetsvurdering av risikoplassering. Således kan det ikke besvares enkelt hvorvidt boligen har en vesentlig mangel, dette krever en analyse av eiendommen og de påståtte manglene. Det som er sikkert er at du ikke bør slå deg til ro med prosentregning og overflatisk vurdering av din sak.
Brukt bolig i vesentlig dårligere stand
Jf. avhl. § 3-9 2.pkt.
« Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles»
I juridiske teori er vesentlighetsvurderingen beskrivende omtalt som «sikkerhetsnett-regelen». (Krüger: Norsk Kjøpsrett 4. utgave side 244) Noe veiledning er det også i forarbeidene, hvoretter misforholdet mellom boligens tilstand og det kjøperen kunne regne med, må være utvilsomt, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 92.
Markante avvik fra forventbar stand
Det er med andre ord de markante avvik fra forventbar stand som omfattes av bestemmelsen, dette innebærer at avviket må være betydelig for kjøper. For å avgjøre hvorvidt eiendommen avviker markant fra det påregnelige må man se hvilke forventinger som kunne stilles til eiendommen. Vurderingen er objektiv, dette innebærer at kjøpers egne forventninger og vurderinger er uten betydning dersom disse ikke bygger på objektive opplysninger. Man vil således ikke bli hørt med argumentet, «det er vesentlig for meg». Ei heller krever bestemmelsen at selger på noe vis er å bebreide for manglene, således blir ikke selger fri for ansvar ved å være i aktsom god tro om at alt var i orden.
Objektiv vurdering av hva som kunne forventes
Det er i en rekke rettsavgjørelser lagt til grunn at for å finne påregnelig stand må det sees hen til opplysningene gitt i takstrapport, fra eiendomsmegler, opplysninger fra selger og levetidsbetraktninger for de forskjellige materialene brukt i boligen. Takstrapport og opplysninger gitt i forbindelse med salget må selvsagt være avgjørende for påregnelig stand. Således vil du ikke bli hørt med å påberope deg feil som det er opplyst om. Du vil heller ikke bli hørt med at du ikke forsto hva som sto i taksten. Dette har en side mot kjøpers undersøkelsesplikt. Det som gjør vurderingen vanskeligere er at også levetidsbetraktninger og byggeskikk på oppføringstidspunktet kan være av betydning for å avgjøre hva som er påregnelig stand.
Påregnelige feil?
Har du kjøpt en bolig med 12 år gammelt bad så er påregnelig stand at badet vil ha behov for vedlikehold, for eksempel nye fuger og å kontrollere mot sprekk i fliser. Det er derimot ikke å forvente at badet må totalrenoveres.
Ved kjøp av en eldre bolig blir spørsmålet hvorvidt de feilene du har funnet var upåregnelige ut i fra byggeskikken på oppføringstidspunktet. Dersom svakhetene ved bygningen skyldes daværende byggeskikk så er det heller ikke nødvendigvis et avvik.
Kjøpesum, den såkalte kvantitative vurderingen.
Som det fremgår av lovteksten så er det en todelt vurdering. Den ene vurderingen er en ren kvantitativ vurdering hvor utbedringskostnader vurderes opp mot kjøpesummen. I praksis blir vurderingen hvor mange prosent kostnadene til å rette feilen utgjør av selve kjøpesummen.
Det er nok ganske klart at dersom du tar kontakt med eierskifteforsikringsselskapene så vil de være nokså samstemte på at det må gjøres fradrag for alder og slitasje/standardhevingsfradrag før du finner den endelige prosentsatsen.
Eksempel
Skjematisk blir eksempelet med 15 år gammelt bad slik:
Kjøpesum: 3.200.000
Utbedringskostnad: 250.000
Prosentsats: 7,8 %
Fradrag: 3 %
Sum prosent etter fradrag: 4,8 %
Av dette blir konklusjonen til forsikringsselskapet at boligen ikke er i vesentlig dårligere stand.
Todelt vurdering av mangel
Hvis du ser til rettspraksis så er det eksempler fra lagmannsretten som kan tas til inntekt for at fradrag gjøres i den kvantitative vurderingen. Det har selvsagt ikke gitt seg utslag i et i slikt skjematisk eksempel som her.
Ser vi på lovtekst og forarbeider så kan løsningen vanskelig forankres i noen av disse.
Svaret må være at i vurderingen av boligens påregnelig stand vil i de tilfellene som ikke er klare avvik fra det forventbare heller ikke være en mangel. Det er nettopp derfor vurderingen er todelt, kvantitativ og kvalitativ.
Rottedommen
I Rt. 2008 s. 963, omtalt som «Rottedommen», er avviket henholdsvis 6,8 % og 18,9 % avhengig av hvilke forhold som medtas. Uansett var kostnadene minst 6,8 %. Høyesterett avgjør saken ut i fra en vurdering av hvorvidt manglene var upåregnelige for denne boligen. De tar ikke en vurdering av prosent med fradrag. LG-2015-196305, lagmannsretts dom fra Gulating, tar uttrykkelig stilling til spørsmålet. Dommen har sluppet inn hos Høyesterett så endelig svar på spørsmålet vil foreligge ila våren 2017.
Poenget i denne sammenheng er at dersom du har en mangel ved brukt bolig og saken avsluttes eller avslås med vage begrunnelser om standardhevingsfradrag, så bør du vurdere å ta kontakt med advokat.
Hvor stort må avviket være?
Når det er avklart at brukt bolig avviker fra påregnelig stand blir spørsmålet hvorvidt kostnadene er store nok til å utgjøre en mangel.
Dersom du ser på rettspraksis så er det gjennomgående slik at utbedringskostnadene må ligge mellom 3-6 % for å være en mangel. I utgangspunktet så gjelder denne vurderingen hele eiendommens verdi. Ved særlig kostbare eiendommer hvor beliggenheten utgjør største delen av prisen må også vurderingen av utbedringskostnadene opp mot kjøpesum være mer nyansert. Dette kan LB-2015-111044 tas til inntekt for. Her var kjøpesummen 27 000 000,- og utbedringskostnadene var ca. 900 000,- altså 3,33 %. Selv om eiendommen var fra 1924 var mangelen likevel vesentlig. Igjen ser man at det skal gjøres en helhetsvurdering og prosentregning er verken jus eller helhetlig vurdering av mangelen.
Har du en reklamasjonssak?
Som det fremgår over så er vesentlighetsvurderingen sammensatt. Hvorvidt du vinner frem eller ikke beror ofte på konkrete vurderinger i den enkelte sak. Av denne grunn havner mange boligsaker i domstolene. Dersom du har en reklamasjonssak så vil du være prisgitt de rådene du får fra advokat: Eventuelt hvordan du klarer å forholde deg til selger og hans forsikringsselskap for det tilfellet du velger å føre saken selv.
Osloadvokatene har bred erfaring i saker som gjelder fast eiendom, og da særlig reklamasjonssaker etter avhendingslova. Vi kan bistå deg i din sak og undersøker med forsikringsdekning gjennom boligkjøperforsikring/eierskifteforsikring eller innboforsikring.
Ta kontakt!
Har du spørsmål om brukt bolig og vesentlig mangel?
Kontakt Osloadvokatene ved Advokatfullmektig Ørjan Onarheim
E-post onarheim@advokat.no, telefon 915 886 65
Relaterte saker:
Kan uriktige opplysninger om fellesgjeld være en mangel?
Fikk prisavslag for fukt, råte og stokkmaur