Hva skal til for at en arealsvikt utgjør en mangel?
Mange opplever at boligens areal ikke stemmer overens med arealopplysningene gitt av selger.
Hvor stort må en arealsvikt være for at det skal representere en mangel?
Uriktige opplysninger om eiendommens areal
Avhendingslova § 3-3 regulerer tilfellet hvor det er gitt uriktige opplysninger om eiendommens areal:
Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt.
Her oppstilles det et krav om at arealet må være vesentlig mindre enn opplyst av selger før det foreligger en mangel, med mindre selger opptrådte særlig klanderverdig.
Gjelder bestemmelsen bare utendørs areal?
Etter ordlyden er bestemmelsen begrenset til «grunnareal (tomt)», det vil si utendørs areal. Det vil si at bestemmelsen ikke får direkte anvendelse på innendørs areal. Forarbeidene forutsetter imidlertid at det etter forholdene kan være grunn til å la mye av det samme gjelde, men likevel slik at det nok skal relativt mindre avvik til innendørs før det vil utgjøre en mangel.
Ikke enhver arealsvikt utgjør en mangel
Høyesteretts praksis viser at ikke ethvert avvik mellom korrekt og målt boligareal vil være en mangel. Et vanskelig spørsmål er hvor mye som skal kreves for at et avvik skal anses å utgjøre en mangel.
Utviklingen i praksis
Tidligere kunne en viss romslighet i forhold til arealmålinger begrunnes med at målingene ofte var omtrentlige. Dette gjaldt særlig for større landeiendommer. I dag er teknikken forbedret slik at målinger i stor grad kan utføres mer nøyaktig. Dette tilsier at også mindre avvik bør anses som mangler. Utviklingen medfører at det i dag er mindre grunn til å tillate særlig store avvik på grunn av usikkerhet. Det er også viktig å trekke frem dagens bruk av statistikker over og sammenligninger av boligpriser, som bygger på kvadratmeterpris ved salg. Denne bruken medfører et større behov for å ha pålitelige arealmålinger for boliger.
Når er arealsvikt stort nok?
Til tross for den ovennevnte utviklingen, har Høyesterett fastholdt kravet om at arealsvikten må være av en «viss størrelse». Denne regelen er begrunnet med at inntrykket kjøperen får av eiendommen på en befaring, bør telle mer enn arealmålene kjøper får opplyst av selger. En annen side ved begrunnelsen er at det noen ganger kan virke tilfeldig hvilket arealmål som i det enkelte tilfelle blir opplyst. Dette er likevel en tankegang som i de senere år har fått en noe begrenset vekt.
Høyesterett har uttalt at mindre avvik i en arealoppgave, der selgeren ikke kan klandres for feilen, ikke bør anses som en mangel ved boligen. Men hva er et «mindre avvik» og hva er et avvik som må anses å utgjøre en mangel? Høyesterett har -ikke overraskende- uttalt at det er vanskelig å si noe om hvor denne grensen går. Men et generelt synspunkt er at en liten leilighet vil tåle et mindre avvik enn en stor leilighet. Eksempelvis vil et avvik på 10 kvm fremstå som bagatellmessig for en villa på 500 kvm, men vil være av vesentlig betydning for en leilighet på 80 kvm. Dette illustrerer at leilighetens størrelse og avviket målt i prosent vil ha avgjørende betydning.
Høyesterett har videre uttalt at et avvik på 10 kvadratmeter som i prosent representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9%, klart utgjør en mangel.
Den uriktige opplysningen om arealet må ha virket inn på avtalen
For at kjøperen skal ha rett til prisavslag må den feilaktige opplysningen om arealet ha virket inn på avtalen. Dette innebærer at det må foretas en vurdering av hvorvidt kjøperen ville inngått avtalen dersom korrekt informasjon hadde blitt gitt, eventuelt om avtalen ville blitt inngått på endrede vilkår. Dersom kjøper hadde betalt det samme for boligen selv om han var kjent med at den var 10 kvm mindre enn opplyst, vil det altså ikke foreligge en mangel. Dette er imidlertid neppe særlig praktisk, og Høyesterett har uttalt at der det foreligger et arealavvik stort nok til å representere en mangel, vil dette innvirkningsvilkåret normalt være oppfylt.
Mistanke om arealsvikt?
Dersom du har mistanke om arealavvik og ikke har overtatt boligen, kan du holde tilbake penger til du har fått avkreftet mistanken. Har du allerede overtatt boligen er det viktig å reklamere til selger så snart som mulig etter at mistanken oppstod.
Ta kontakt med advokat
Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt kan våre advokater rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.
Ta kontakt med en av våre advokater med én gang du oppdager en mangel ved boligen. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister, og å innhente den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.
Vi hjelper deg også med å søke om rettshjelpdekning hos forsikringsselskapet ditt dersom du har innboforsikring eller annen forsikring som dekker kostnadene med din sak.
Relaterte saker:
Oppdaget saltutslag på badet, som viste seg å være omfattende fuktskader
Fikk millionerstatning for museskader