Prisavslag!
Prisavslag for skjult mangel ved kjøp av bolig solgt «som den er». Man kan få prisavslag for slike mangler.
Du kan ha krav på prisavslag som følge av mangler selv om en bolig er solgt «som den er» . Dersom mangelen medfører at boligen er i «vesentlig ringare stand» enn du kunne forvente, kan du reklamere.
Solgt «som den er»
De aller fleste boliger selges i dag «som den er», hvilket er en form for ansvarsfraskrivelse fra selger for skjulte mangler i boligen på salgstidspunktet. Denne ansvarsfraskrivelsen er reell. Den medfører at kjøper i utgangspunktet har den fulle risikoen for eventuelle skjulte mangler ved en bolig
Imidlertid finnes det et unntak til fordel for kjøper for det tilfelle at en bolig er i «vesentlig ringare stand» enn det du som kjøper hadde grunn til å forvente. Dette gjør seg ofte gjeldende i de tilfeller hvor det er snakk om større mangler, for eksempel fukt på kjøkken/bad, forurensning i grunnen, manglende godkjennelse fra offentlige etater osv. Det er en uendelig liste over hvilke skjulte mangler som kan foreligge på kjøpstidspunktet.
Formålet til denne unntaksbestemmelsen
Formålet til denne unntaksbestemmelsen er at den skal fange opp de mer åpenbare misforhold mellom boligens stand og boligens verdi. Den skal altså brukes med varsomhet.
Er du usikker på om du kan kreve prisavslag for de mangler som du oppdager, er det viktig å vite at det er en rekke forhold som vil ha betydning for om boligen kan anses å være i «vesentlig ringare stand» enn du som kjøper kunne forvente.
Situasjonen rundt salget, selgers opplysninger, mangelens art og betydning for boligens standard og funksjon, og den økonomiske konsekvensen av mangelen.
Prisavslag sett opp mot kostnad for utbedring
De siste årenes rettspraksis har indikert at kjøperen kan ha krav på prisavslag dersom kostnadene ved å utbedre mangelen utgjør et sted mellom 3 og 6% av boligens verdi, normalt takstverdien. Det vil si at dersom huset kostet 1 million kroner, så må det koste et sted mellom 30 000,- og 60 000,- å utbedre mangelen for at man skal kunne ha krav på prisavslag. Denne prosentregelen er imidlertid bare veiledende. Det er ingen automatikk i at du som kjøper får et prisavslag selv om du skulle oppdage en mangel i denne størrelsesorden.
Mangelens karakter
I tillegg til den økonomiske betydningen av mangelen vil også mangelens karakter ha betydning for vurderingen. Dersom mangelen for eksempel ligger i konstruksjonen og at huset når som helst kan falle ned, så vil dette tale sterkt for et prisavslag selv om den økonomiske kostnaden med å sikre huset i seg selv ikke trenger å være så høy. Tilsvarende dersom for eksempel et tilbygg som du har tenkt å benytte som utleieenhet ikke er godkjent av plan- og bygningsmyndigheten og du i tillegg pålegges å rive tilbygget, vil dette tale sterkt for et prisavslag. Dette må igjen settes opp mot hvilke opplysninger du har fått fra selger. Og om noe av dette burde vært oppdaget av kjøper som følge av kjøperens undersøkelsesplikt. Skulle du ha reagert på noe som megler/selger opplyste om, eller som var spesifisert i prospekt eller kjøpekontrakt, vil det være vanskeligere å oppnå et prisavslag.
Osloadvokatene – Prosentlæren er avlivet av Høyesterett
Osloadvokatene – Prosentlæren er avlivet av Høyesterett
Prosentlæren er avlivet av Høyesterett. Prosentberegninger av utbedringskostnaden skal kun være et av flere momenter i mangelsvurderingen.
osloadvokatene.no/eiendom/eiendom-kjop-salg-mangler/prosentlaeren-er-avlivet-av-hoyesterett/
Reklamer så raskt som mulig
Om en bolig er i «vesentlig ringare stand» enn du som kjøper kunne forvente må følgelig vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Dette på bakgrunn av informasjon og dokumentasjon som finnes i saken. Det aller viktigste du som kjøper gjør etter at du oppdager en mangel er uansett å reklamere på mangelen til selger så raskt som overhodet mulig. Ellers risikerer at du reklamerer for sent og mister retten til å kreve mangelsbeføyelser overfor selger.
Ta kontakt med Osloadvokatene
Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt kan Osloadvokatene rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.
Ta kontakt med Osloadvokatene med én gang du oppdager en mangel ved boligen. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister, og å innhente den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.
Dersom du har innboforsikring vil den dekke advokatutgifter opp til 100 000,-. Den gjelder som hovedregel i alle typer saker, men det er likevel noen viktige unntak. Osloadvokatene kan reglene og unntakene, og vil bistå deg gjennom hele prosessen.
Denne ordningen kommer i tillegg til de vanlige reglene for fri rettshjelp.
Osloadvokatene ordner alt med ditt forsikringsselskap, og sender deg bare regning på egenandelen. Våre advokater vil alltid undersøke om du har rett på fri rettshjelp eller rettshjelp via din forsikring.
Har du kjøpt bolig med multimur uten å ha fått opplysninger?
Relaterte saker:
Kan uriktige opplysninger om fellesgjeld være en mangel?
Fikk prisavslag for fukt, råte og stokkmaur