Standardkontrakter er farlig
Selv om en muntlig avtale er like bindende som en skriftlig, bør man sørge for å inngå en skriftlig leiekontrakt i alle leieforhold. Har du en omfattende skriftlig kontrakt med motparten kan tvister lettere unngås da skriftlighet gjør det enklere å bevise hva som er avtalt.
I leie av næringslokaler så vel som boliglokaler er det vanlig å bruke standardkontrakter. Det er utarbeidet flere slike standardkontrakter, både for nye og rehabiliterte lokaler og boliger. Men det kan også være farlig å bruke en standardkontrakt. Det er fort å tenke at kontrakten vil løse alle tvister og at dine rettigheter er ivaretatt ved en standardkontrakt. Men dersom kontrakten ikke er detaljert nok utformet blir dine krav avskåret hvis de ikke fremkommer av kontraktens ordlyd.
Standardkontrakter
I leie av næringslokaler så vel som boliglokaler er det vanlig å bruke standardkontrakter. Det er utarbeidet flere slike standardkontrakter, både for nye og rehabiliterte lokaler og boliger. En standard som brukes mye er «Standard leieavtale for næringslokaler». Denne er utarbeidet av Huseiernes landsforbund. Standardkontrakter omhandler de fleste forhold som det er vanlig å regulere i leieforhold. De gir også langt på vei uttrykk for hva som er vanlig praksis i markedet. Om du skal utarbeide en leiekontrakt på egenhånd kan det være lurt å bruke en standard som en huskeliste over hva som bør være regulert. Du kan også tilpasse standardkontrakten etter deres individuelle behov.
Huseiernes leiekontrakt
Mange bruker leiekontrakter som feks. de huseieres landsforbund har laget. Se f.eks. her huseierne.no. Slike kontrakter er ment til å ivareta utleiers interesser i et leieforhold. Det finnes andre standardkontrakter som f.eks. her: leieboerforeningen.no. Disse kontraktene er ment å ivareta leietakrs interesse. I tillegg har forbrukerrådet sine kontrakter. Det er ofte ganske viktig hvilken standardkontrakt man bruker. Mange spørsmål diskuteres ikke og da blir det som står her avgjørende.
Husleieloven
Dersom det ikke er utarbeidet en leiekontrakt vil husleieloven gjelde. Med unntak av enkelte bestemmelser som er listet opp i husleieloven § 1-2 annet ledd kan loven fravikes i avtalen mellom partene. Men med en slik stor grad av avtalefrihet mellom partene er det meget viktigere å lage en grundig kontrakt. Det er vanskelig å bevise at kontrakten omfatter mer enn det som uttrykkelig fremkommer av ordlyden.
Ved uenighet om kontraktens innhold
Det oppstår ikke sjelden at partene er uenige om kontraktens innhold. Det kan oppstå forhold som partene ikke tenke det var nødvendig å nedfelle i kontrakten. Eller at en av partene mente det forelå en felles forståelse av enkelte forhold uten at dette eksplisitt fremkom av kontrakten. Ved slik tvil om hva som var avtalt må uenigheten søkes løst gjennom tolkning. Utgangspunktet for tolkningen er kontraktens ordlyd og utforming. Det må kreves klare holdepunkter for at kontrakten skal omfatte mer enn det som uttrykkelig fremkommer av det skrevne. At den skal tolkes på en spesiell måte kan også være vanskelig å bevise. For å fastsette partenes intensjoner er deres berettigede forventninger av betydning. Hvis det kan slås fast at en parts handlemåte har gitt motparten forventninger om et bestemt forhold, kan dette innfortolkes i kontrakten.
Lagmannsretten holdt seg til kontraktens ordlyd
En cafe hadde inngått en leiekontrakt med styret i en bygård i Oslo. De hadde utarbeidet en leiekontrakt og det oppstod tvist da cafeen hevdet at kontrakten omfattet mer enn det som fremkom av dens ordlyd. Cafeen hevdet for det første at de hadde en rett til å bruke fortauet utenfor cafeen til uteservering. Det var klart at den skriftlige kontrakten ikke omtalte dette arealet. Cafeen hevdet at kontrakten måtte utfylles med partenes forutsetninger ved avtaleinngåelsen. De hevdet at det var en forutsetning for begge parter at kontrakten omfattet en rett til å disponere fortauet. Styret motsatte seg dette.
Retten var enig med styret i at kontrakten ikke omfattet rett til å disponere fortauet. De begrunnet dette med at utearealene ikke var markert på plantegningene i kontrakten. Siden uteservering var av stor viktighet for cafeen hadde de en klar oppfordring til å få dette nedfelt i kontrakten. Det kunne ikke bevises at utleier hadde vært positive til uteserveringen. Styret hadde gjennom sin handlemåte ikke gitt cafeen berettigede forventninger om at de kunne disponere fortauet.
Lojalitet i kontraktsforholdet
Cafeen krevde videre erstatning fra utleier for økonomisk tap som følge av at styret hadde leid ut nabolokalet til en konkurrent. Cafeen anførte at utleie til en konkurrent stred med det ulovfestede lojalitetskravet i kontraktsforhold. Retten uttalte at det i kontraktsforhold gjelder visse krav til lojalitet mellom partene. Dette innebærer at utleier ikke ensidig kan hevde egne interesser til fortrengsel for kontraktsmotpartens. Utleier plikter også i en viss grad å ivareta motpartens interesser. Lojalitetsplikten kan innebære plikt både til å avstå fra å utføre visse handlinger og til å sette i verk visse avvergende eller skadereduserende tiltak, dersom motparten har en beskyttelsesverdig forventning.
En slik plikt til å sette i verk eller avstå fra bestemte handlinger innebærer en begrensning i den enkeltes handle- og avtalefrihet som i utgangspunktet må ha hjemmel i lov eller avtale. Men den alminnelige lojalitetsplikten er imidlertid ulovfestet. Spørsmålet var om lojalitetsplikten strekker seg så langt i et leieforhold mellom næringsdrivende at utleier er forpliktet til å avstå fra å leie ut nærliggende lokaler til visse leietakere.
Retten kom til at en plikt til å avstå fra å leie ut nabolokalet til konkurrenter ville være for inngripende i utleiers frihet og måtte ha hjemmel i avtale. Dersom det var av så sentral betydning for cafeen hvem som leide nabolokalet hadde de en klar oppfordring til å kreve at dette ble tatt inn i en bestemmelse i leiekontrakten. Det fantes ikke holdepunkter i kontrakten for at noen utleiebegrensning forelå. Heller ikke fantes det berettigede forventninger hos cafeen om at utleier hadde akseptert dette som del av avtalen. Det var ikke holdepunkter for å innfortolke noen konkurranseklausul i leiekontrakten.
Osloadvokatenes råd
Få alt ned på papiret! Det kan være vanskelig å nå frem med et krav når dette ikke fremkommer av den skriftlige kontrakten. Selv om dere har en muntlig avtale er dette vanskelig å bevise når motparten hevder slik muntlig avtale ikke er inngått.