«Som den er»-klausulen fjernes fra kjøpekontrakten - hva betyr det for deg som boligkjøper?

---

Fra 1. januar 2022 ble selgers muligheter til å ta alminnelige forbehold om eiendommens skjulte feil og mangler, sterkt innskrenket. Selger må dermed lene seg på boligselgerforsikring eller mer spesifiserte forbehold ved salg av bolig. Du som kjøper står dermed også i en annen posisjon enn tidligere.

Ny lovendring

Dersom du kjøpte en eldre bolig før 1. januar 2022, er det sannsynlig at selger hadde inntatt en bestemmelse i kjøpekontrakten om at boligen ble solgt «som den er» eller med liknende forbehold. En slik klausul innebar følgende: Du som kjøper bar i utgangspunktet risikoen for at det heftet skjulte feil og mangler ved eiendommen. Siden risikoen langt på vei ble plassert hos kjøper, ble det vanskeligere å gjøre mangelskrav gjeldende mot selger i etterkant.

Hensynet bak lovendringen var å snu denne byrden noe, slik at selger fikk et insentiv til å legge frem tilgjengelig informasjon om boligen forut for salget og slik sett fordele risikoen mellom kjøper og selger. Denne forutsetningen er kommet til uttrykk i avhendingslova § 3-9 (2), som lyder:

Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har «som han er»-atterhald og liknande allmenne atterhald ingen verknad. Det same gjeld for atterhald som ikkje er spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen.

Forandring for forbrukerne

Ut ifra lovteksten over er det nå kun «forbrukerkjøp» disse klausulene ikke får virkning for. Det betyr at så lenge du anses som forbruker ved kjøp av bolig, får det ikke virkning for deg dersom selger eksempelvis tar et forbehold om at eiendommen du har kjøpt er solgt «as is», «i den stand den er besiktiget» eller «som den er».

Det anses som et forbrukerkjøp selv om selger også er forbruker, da kravet i avhendingslova kun er at kjøper er forbruker. Det spiller dermed ingen rolle hvilken sammenheng selger opptrer i. 

Alminnelige vs. spesifiserte forbehold

Mange selgere ønsker å fraskrive seg ansvar. Boligselgere har opp igjennom hatt en nokså vid adgang til å ta generelle forbehold som gjelder for mer eller mindre hele eiendommen. Det var nettopp slike alminnelige forbehold fra selger som ble brukt i for vid utstrekning og som dermed ikke skal få virkning for forbrukerkjøp.

Likevel er dette ikke til hinder for at selger rent faktisk kan ta forbehold om feil og mangler ved eiendommen. Men disse må i langt større grad spesifiseres. Og skal forbeholdet aksepteres, må det være såpass konkret at det har påvirket din vurdering av om eiendommen er noe å satse på.

Annerledes boligsalg

Det er verd å merke seg at det kommer det en ny forskrift som legger til rette for at selger kan innhente en grundig tilstandsrapport om boligen. Med en slik forskrift vil det stilles høyere krav til bygningssakkyndige og takstmenn som skal foreta tilstands- og verdivurdering av eiendommen.

Tanken med de skjerpede kravene til sakkyndige har vært å avdekke skjulte feil og mangler tidlig, for at kjøper skal ha et godt grunnlag for avgjørelsen om å kjøpe bolig.

I tillegg har ønsket vært å unngå flere boligtvister. For å nå denne målsetningen må kjøper dekke en egenandel for feil og mangler opptil kr. 10 000 ved kjøp av brukt bolig. Dette gjelder likevel ikke ny bolig.

Viktig sjekkliste for deg

Som kjøper av bolig etter 1. januar 2022, er det viktig at du leser nøye gjennom

• salgsdokumentene
• tilstandsrapport
• selgers egenerklæring

Når tilstandsrapportene gjøres tilgjengelig for deg som kjøper, er det derfor lurt å gjøre seg kjent med innholdet i disse, både for at du skal handle i tråd med din undersøkelsesplikt, men også for å ha et godt beslutningsgrunnlag før et boligkjøp.

Er det feil eller mangler ved din eiendom?

Vi vet at det står om betydelige økonomiske verdier ved kjøp av eiendom for begge parter. Feil og mangler vil alltid kunne oppstå, og det kan være lurt å kontakte en advokat som kjenner til sikkerhetsnettene som gjelder dersom selger har gjort forsøk på å fraskrive seg ansvar for disse.

Osloadvokatene har svært god kompetanse på eiendomsspørsmål og hvor langt selger har adgang til å ta forbehold i kjøpekontrakten. Vi tar en vurdering av din sak, og er det foretrukne advokatfirmaet når det oppstår en eiendomstvist.

Ta kontakt for en uforpliktende samtale. Det løper ingen kostnader for deg før vi er enige om et oppdrag.