Preseptoriske regler i avhendingslova - hva betyr egentlig det?
Utgangspunktet ved kjøp av bolig, hvor kjøper er forbruker, er at avhendingslova regulerer avtalen mellom kjøper og selger, jf. avhl. § 1-1.
Enkelte regler i loven kan man ikke avtale seg bort ifra. Såkalte preseptoriske regler. Dette er vanlig i lovverk hvor kjøper er forbruker. Siden både kjøper og selger i de fleste tilfeller begge er forbrukere ved salg av bolig så er det i slike tilfeller kun deler av lovverket som er preseptorisk.
Avhendingslova eller bustadoppføringslova
Det skilles således mellom de tilfeller hvor selger er næringsdrivende og hvor selger er forbruker. Videre så vil de faktiske forhold kunne avgjøre hvorvidt avhendingslova i det hele tatt gjelder eller hvorvidt avtalen reguleres av bustadoppføringslova. Dersom avtalen reguleres av bustadoppføringslova har kjøper et større vern.
Raskest mulig salg
Det er kjent at boligmarkedet er preget av høy omsetning og turnover. Eiendomsmeglere har fokus på gode salg og trygg handel. Det er likevel slik at enkelte har for stort fokus på høy pris og raskest mulig salg og av denne grunn gjør grove feil.
Spørsmålet i det følgende er hvorvidt megler/selger har solgt boligen «as is» eller «som den er» i strid med avhendingslova. Et raskt søk på finn.no viser at problemstillingen høyst aktuell.
Kan boligen selges «som den er»/»as is»?
Det fremgår klart av avhl. § 1-2 første og andre ledd i hvilke tilfeller loven kan fravikes til ugunst for kjøper:
«§ 1-2.Høvet til å fråvike lova, forbrukarkjøp
(1) Når ikkje anna er særskilt sagt i lova, kan lova fråvikast ved avtale.
(2) Lova kan ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd.»
Utgangspunktet er loven kan fravikes med mindre annet følger av loven, jf. første ledd. Vår problemstilling følger av 2. ledd.
Preseptoriske regler
Det er enkelte betingelser som må være oppfylt for at hele loven blir preseptorisk.
1. Boligen må være nyoppført, dette har en side mot reglene i bustadoppføringslova som gjelder avtaler om oppføring av bolig.
2. Boligen må ikke være brukt som bolig i mer enn ett år på avtaletiden.
3. Salget må være ledd i næringsvirksomhet.
Hvis vilkårene er oppfylt så kan ikke loven fravikes.
3.1 Virkningen av at loven ikke kan fravikes.
Når eiendommen ikke kan selges «as is» etter avhl. § 3-9 1. ledd, så betyr det at en eventuell klausul om at boligen selges «som den er» eller med lignende forbehold ikke er gyldig.
Selger ønsker å unngå ansvar
Grunnen til å selger ønsker å selge boligen med slikt forbehold er nettopp for unngå å komme i ansvar for feil og mangler ved boligen. Som det fremgår av avhl. § 3-9 så vil boligen kun ha mangler dersom det er gitt uriktige opplysning, holdt tilbake opplysninger eller at boligen er i vesentlig dårligere stand. Kjøper overtar således risikoen for feil og mangler ved boligen. Kjøper og selger avtaler seg bort fra de andre bestemmelsene i avhendingslova.
Slike forbehold er uforenlig med lovteksten i § 1-2 2.ledd gjengitt over. Således kan ikke boligen selges med forbehold etter § 3-9.
Resultatet av at boligen ikke kan selges «as is» er at mangelsvurderingen skal gjøres etter avhl. §§ 3-1 og 3-2.
Hvilke rettskrav vil dette kunne medføre?
Terskelen for at boligen skal anses mangelfull etter avhl. §§ 3-1 og 3-2 er lav, sett opp mot salg av eldre boliger. Det er ikke krav om at manglene er vesentlig, det innebærer at avvik fra avtalen er mangler etter § 3-1. Videre vil forskriftsbrudd være mangler etter § 3-2. Således vil kjøper ha rett til å gjøre mangler gjeldende mot selger også for mindre forhold. Kjøper står således mye sterkere. Selger har ikke fått avtalt at kjøper skal overta risikoen for uvesentlige mangler.
God meglerskikk
For eiendomsmegler så innebærer ovennevnte at dersom nyoppført bolig selges med en ugyldig klausul om forbehold etter avhl. § 3-9, så har megler opptrådt i strid med god meglerskikk. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 2.ledd at megler skal ivareta kjøper og selger i forbindelse med gjennomføringen og inngåelsen av handelen. Videre følger det av § 6-8 at megler skal opprette skriftlig kjøpekontrakt som inneholde vesentlige vilkår for handelen. Når megler har opprettet kjøpekontrakt som er i strid med avhendingslova så vil megler risikere å havne i erstatningsansvar overfor kjøper og/eller selger.
Har du spørsmål om vesentlig mangel på bolig og preseptoriske regler?
Kontakt Osloadvokatene ved Advokatfullmektig Ørjan Onarheim
E-post onarheim@advokat.no, telefon 915 886 65
Relaterte saker:
Kjøp av brukt bolig as is
Kan uriktige opplysninger om fellesgjeld være en mangel?
Fikk prisavslag for fukt, råte og stokkmaur