Oppdaget feil og mangler ved bolig etter tre år - kunne kjøper reklamere?

---

Det er en forutsetning for å ha et krav mot selger at det fremsettes en reklamasjon.  

Kjøper ville reklamere etter tre år, da det ble funnet flere mangler ved eiendommen.

Fant mangler ved oppussing

I 2003 ble det inngått kjøp av bolig til en pris av 2 230 000,-. Boligen var oppført i 1976. Da kjøperne skulle begynne oppussingsarbeider i 2005 oppdaget de flere forhold ved eiendommen som de vurderte som mangler. Totalt mente kjøperne at det forelå 18 feil ved eiendommen. Takstmann ble kontaktet og gjennomførte befaring av eiendommen. Takstmannen anslo at det ville koste 250 000,- å utbedre alle feilene.

Kjøper reklamerte 3 desember 2006 til selgers eierskifteforsikringsselskap. Det hadde da gått tre år etter at boligen var blitt overtatt av kjøperne.

Avhendingslova

I avhendingslova angis det at en kjøper må reklamere «innen rimelig tid» etter at han har oppdaget eller burde ha oppdaget feil eller mangler ved boligen. For å vurdere om en reklamasjon er fremsatt rettidig må det dermed tas stilling til når reklamasjonsfristen begynner å løpe. Reklamasjonsfristen løper fra kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Videre må det vurderes hvor lang reklamasjonsfristen er, og om reklamasjonen er framsatt innen utløpet av denne.

I tillegg til at reklamasjonen må være fremsatt «innen rimelig tid» gjelder det en absolutt reklamasjonsfrist på fem år ved boligkjøp. Dette innebærer at reklamasjon som fremsettes mot selger fem år etter overtakelse av bolig aldri kan danne grunnlag for mangelskrav.

Var det reklamert innen rimelig tid?

Vurdering av reklamasjonsspørsmålet var ikke nødvendig for dommens resultat, men Høyesterett behandlet likevel spørsmålet om hvorvidt kjøper hadde reklamert «innen rimelig tid».

I den aktuelle saken hadde det gått tre år fra boligen var blitt overtatt til reklamasjon ble fremsatt. Reklamasjonen var altså klart innenfor fem års fristen som gjelder ved boligkjøp. Spørsmålet var dermed om det var reklamert «innen rimelig tid».

Høyesterett la til grunn at kjøperen av boligen hadde latt det gå mer enn tre måneder fra han oppdaget manglene til han reklamerte overfor selger.

Ved vurderingen av om tre måneder var «innen rimelig tid», uttalte Høyesterett at tre måneder ligger i ytterkant av hvor lenge kjøper kan vente med å reklamere over feil som er oppdaget.
Denne uttalelsen innebærer en innskjerping av tidligere underrettspraksis, og danner et klart utgangspunkt for vurderingen av om en reklamasjon ved boligkjøp er fremsatt «innen rimelig tid».

Reklamasjon fremsatt for sent

Ettersom kjøper hadde reklamert mer enn tre måneder etter at han oppdaget manglene var utgangspunktet etter den generelle regelen som Høyesterett oppstilte, at det var reklamert for sent. Høyesterett stilte deretter spørsmål ved om sakens individuelle momenter tilsa en lengre reklamasjonsfrist, slik at reklamasjonen likevel var rettidig fremsatt. I saken hadde det gått mer enn tre år fra overtakelsen av huset til reklamasjonen ble fremsatt, og kjøper hadde fagkunnskap som ufaglært tømrer. De individuelle momentene i saken tilsa dermed en særlig aktivitetsplikt for kjøperen, og reklamasjonen ble dermed ansett for å være for sent fremsatt.

Avgjørende å reklamere innen fristen

Selv om det er utvilsomt at det i utgangspunktet foreligger et mangelskrav mot selger, vil hele kravet gå tapt som følge av at reklamasjonen ikke er fremsatt innen utløpet av tidsfristen. Dommen viser at det er avgjørende at boligkjøpere følger opp krav mot selger etter at feil og mangler oppdages.

For at reklamasjonen skal danne grunnlag for mangelskrav stilles det krav om at reklamasjonen er fremsatt innenfor visse tidsfrister.