Urettmessig bruk av sameiehytte
Når flere eier en hytte sammen, må man ofte avfinne seg med enkelte konflikter og uenigheter.
Dette stiller seg annerledes dersom en sameier misbruker eller benytter en sameiehytte urettmessig.
Erstatning for urettmessig bruk
Dersom en sameier går ut over sine rettigheter, kan dette resultere i tap for de øvrige sameiere. Benytter den ene medeieren hytta ut over den avtalte rådighetstiden, kan dette føre til at en annen medeier ikke får benyttet hytta som planlagt. Dersom denne eksempelvis velger å leie en hytte for å redde påskeferien, kan et erstatningskrav mot medeieren som har overskredet rettighetene være aktuelt.
Dersom en sameier påfører sameiehytte skade, for eksempel ved å skamhugge eiendommen eller ved å forsømme vedlikeholdsplikten, vil dette også utløse erstatningsansvar overfor de andre medeierne.
Selv om erstatningsreglene kan bøte på det økonomiske tapet medeierne blir påført, vil reglene ikke ha noen direkte virkning på sameieforholdet som sådan. Medeierne vil mest sannsynlig fortsatt være i et anspent og kritisk sameieforhold. Det er derfor nødvendig med andre sanksjoner i slike tilfeller.
Salg eller oppløsning
Hovedregelen er at den enkelte sameiepart har rett til å avhende (selge eller gi bort) hele eller deler av sin andel. Sameieloven beskytter derfor medeierne gjennom regler om forkjøpsrett. Salg kan imidlertid være en lite praktisk løsning, da det ofte vil være vanskelig å finne et marked for salg av en andel til en sameiehytte.
Enhver sameier kan kreve oppløsning av hyttesameiet, jf. sameieloven § 15.
Tvangsutløsning
En særlig sanksjon som kan benyttes overfor en sameier som misbruker en sameiehytte og ikke ønsker en fredelig løsning, er tvangsutløsning. Sameieloven § 13 regulerer medeiernes rett til å kreve den aktuelle sameieren utløst, dvs. at han blir tvunget til å avstå sin sameiepart mot vederlag. Vilkåret for slik tvangsutløsning er at medeieren juridisk eller faktisk har misbrukt sin rådighet i sameiet. Etter sameieloven § 13 må misbruken ha ført til «ugagn eller uhugnad for nokon medeigar». Dette innebærer at det ikke er noe vilkår at alle de øvrige medeierne er blitt rammet av misbruken,- det er tilstrekkelig at én av dem er berørt.
Det er likevel ikke enhver misbruk som gir de øvrige medeierne rett til å kreve tvangsutløsning. Det er krav om en varig misbruk, og den må ha skjedd til tross for flere enn én advarsel fra en eller flere av medeierne.
Hvordan?
Medeieren eller medeierne som føler seg krenket, kan gå til rettsak mot misbrukeren med krav om utløsning. Dersom dette når frem vil det foreligge en dom på utløsning, som innebærer at saksøkeren får overta parten til den saksøkte medeieren innen en frist satt av domstolen. Domstolen bestemmer vederlaget som medeierne må betale til saksøkte. Det avgjørende for vederlagets størrelse er verdien av sameieparten for saksøkte – ikke hva den er verdt for medeierne.
Én eller flere saksøkere?
Når den utløste part skal fordeles, vil det være avgjørende om det er én eller flere saksøkere. Er det bare én saksøker, vil hans part i sameiet øke med parten til den utløste sameier. Er det derimot flere saksøkere, skal den utløste part fordeles mellom saksøkerne i forhold til deres opprinnelige parter.
I en utløsningssak vil det i tillegg være adgang til å kreve erstatning for tap som medeierne har lidt.
Fri rettshjelp via innboforsikringen
Dersom du har innboforsikring vil den dekke advokatutgifter opp til 100 000,-. Den gjelder som hovedregel i alle typer saker, men det er likevel noen viktige unntak. Våre advokater kan reglene og unntakene, og vil bistå deg gjennom hele prosessen.
Denne ordningen kommer i tillegg til de vanlige reglene for fri rettshjelp.
Osloadvokatene ordner alt med ditt forsikringsselskap, og sender deg bare regning på egenandelen. Våre advokater vil alltid undersøke om du har rett på fri rettshjelp eller rettshjelp via din forsikring.
Har du spørsmål om sameiehytte og rettigheter?
Kontakt Osloadvokatene
ved advokat Heidi Kristin Åsvang
Epost: aasvang@advokat.no eller telefon 930 01 850
Relaterte saker:
Vedlikehold av sameierhytte
Hva kan flertallet bestemme i et sameie