Fikk erstatning for arkitektens prosjekteringsfeil

---

Vår advokat Adam Justin Ahlquist hjalp nylig sin klient med å få både erstatning og sakskostnader dekket i en boligoppføringstvist.

Det ble inngått prosjekteringsavtale i forbindelse med oppføring av tilbygg til enebolig mellom eieren av eneboligen (byggherren) og en arkitekt. Det ferdige resultatet ble imidlertid ikke som forespeilet på grunn av prosjekteringsfeil og det oppstod tvist.

Selvstendig boenhet

Arkitekten søkte juli 2009 om tillatelse for prosjekt «tilbygg enebolig» hos kommunen. I søknaden opplyste arkitekten om at tilbygget skulle inneholde stue, ungdomsrom, soverom, bad, gang og bod. Søknaden ble godkjent noen måneder senere.

Kun uker før søknaden ble godkjent utarbeidet arkitekten en «arbeidstegning» hvor det ble tegnet oppholdsrom og kjøkken i stedet for ungdomsrom og soverom i andre etasje. Byggherren hadde informert arkitekten om at han ønsket at tidligere samboer kunne bo i dette tilbygg, som selvstendig boenhet.

Unnlot å nevne for kommunen at bygget skulle være selvstendig boenhet

Søknad om igangsettingstillatelse for tiltaket ble utarbeidet sommeren 2010. I søknaden nevnte ble ikke senere tegninger om tilbygg som selvstendig boenhet lagt ved eller nevnt.  Kommunen godkjente søknaden kort tid etter.

Entreprenør bygget i samsvar med arbeidstegningene

Entreprenør ble engasjert og oppføringen av tilbygget ble utført i samsvar med arbeidstegningen hvor det ikke framgikk at tilbygget skulle være en selvstendig boenhet.

Oppdaget lydproblemer kort tid etter oppføringen

Byggherren oppfattet kort tid etter oppføringen at det var et lydproblem mellom tilbygget og hovedbygget. Forholdet ble utbedret av entreprenøren. Noen måneder senere opplyste byggherren om at han fremdeles ikke var kvitt støyproblemene. Han uttalte følgende:

Til tross for at de har lagt inn nye bjelker og mer og bedre isolasjon, hører vi godt når de går i 2. etg. eller når de bruker kjøkken/arbeidsbenk.

Avdekket uakseptabelt mye støy ved befaring

Det ble avholdt befaring mellom entreprenøren, arkitekten og byggherren, og det ble raskt klart at det var uakseptabelt mye støy mellom de to etasjene. Entreprenøren kontaktet etter dette kommunen og ba om å få oversendt alle dokumentene vedrørende tilbygget. Etter å ha lest dokumentene ble det avdekket at det ikke var søkt om å bygge hybel/leilighet til eksisterende enhet, men at dette kun var et tilbygg til eksisterende hovedhus.

Veggen entreprenøren hadde satt opp mellom enhetene holdt derfor ikke mål. Entreprenøren mente tilbygget ikke ville ha blitt godkjent som selvstendig boenhet på grunn av brann- og lydkrav. Dette hadde i følge entreprenøren aldri vært med i prosjekteringsarbeidet, og var derfor en sak mellom arkitekten og byggherren.

Tvist mellom byggherre og entreprenør

Byggherren mente imidlertid at dette var entreprenørens feil. Det oppsto derfor tvist mellom byggherre og entreprenør. Tingretten fant at det ikke forelå noen mangel ved oppføringen av bygget, men ved prosjekteringen. Feilen var derfor ikke entreprenørens ansvar. Byggherren anket saken til lagmannsretten, som forkastet anken og uttalte:

(…) Det er klart at det A nå hevder at entreprenøren var forpliktet til å bygge, ikke går fram av tegningene.

Begge instanser var dermed enige om at prosjekteringen var for svak til at entreprenøren, ut fra dette, kunne bygge et tilbygg som tilfredsstilte brann- og lydkravene til separat boenhet.

Arkitekten brakt inn for retten

Byggherren varslet deretter arkitekten om saksanlegg for domstolene. Han hevdet det forelå prosjekteringsfeil og krevde erstattet utbedringskostnadene for å tilfredsstille lyd- og brannkravene samt sine sakskostnader fra tvisten mot entreprenøren. Arkitekten gikk til motmæle og påsto seg frifunnet.

Tingretten frifant arkitekten. Saken ble anket videre til lagmannsretten.

Prosjekteringsfeil var kontraktsbrudd

Retten mente arkitektens prosjekteringsfeil, herunder unnlatelsen av å påføre tegningene av tilbygget for en selvstendig boenhet, utgjorde kontraktsbrudd. Dette gjaldt tegningen kalt «arbeidstegning», som ble utarbeidet etter at byggherren hadde opplyst til arkitekten at han i stedet for vanlig tilbygg ønsket en selvstendig boenhet i tilbygget. I følge arkitekten skyldtes dette en forglemmelse. Retten fant at avviket ikke var i samsvar med arkitektens omsorgsforpliktelse overfor byggherren. Ettersom kravet var i behold fordi det ikke var reklamert for sent eller foreldet, var entreprenøren erstatningsansvarlig.

Byggherren vant til slutt ved hjelp av Osloadvokatene

Byggherren fikk til slutt, etter hjelp fra advokat Adam Justin Ahlquist, erstatning på over kr. 200 000,- for arkitektens prosjekteringsfeil. I tillegg fikk han tilkjent sakskostnader på over kr. 325 000,-.