Privatrettslig erstatningsansvar for brudd på plan- og bygningsloven

---

I Rt. 2015 s. 276 fastslår Høyesterett at den som bryter pliktene etter plan- og bygningsloven kan holdes erstatningsansvarlig på privatrettslig grunnlag.  

Praksisen har inntil denne dommen vært at pliktene til ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende, kun er av offentligrettslig karakter. At pliktene er av offentligrettslig karakter innebærer at håndhevingen og sanksjoneringen skal skje etter plan- og bygningsloven, herunder ved pålegg om retting, bortfall av ansvarsrett mv.

Boligbyggelag opptrådde uaktsomt ved ombygging

Saken gjaldt et boligbyggelag som hadde opptrådt uaktsomt ved ombyggingen av et bygg. Boligbyggelaget hadde ikke ivaretatt oppgavene som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende på en tilfredsstillende måte. Den uaktsomme gjennomføringen av ombyggingen medførte at det vesentlige av arbeidet måtte gjøres på nytt, og dermed ville borettslaget påføres utbedringsutgifter pålydende 4, 8 millioner kroner.

Ansvarlig utførende og kontrollerende

Etter plan- og bygningsloven må tiltakshaveren (byggherren) sørge for å ha bestemte fagfolk til å stå ansvarlige for bygge- og anleggsarbeider av en viss størrelse. Loven krever i slike tilfeller en søknad om tillatelse til tiltak, og denne skal også inneholde en søknad om ansvarsrett. Myndighetene tildeler ansvarsrett til et foretak etter inngitt søknad, dersom myndighetene anser vedkommende foretak til å ha de nødvendige kvalifikasjoner.

Ansvarlig utførende er den som skal utføre bygge- og anleggsarbeidene i et tiltak. Dette vil normalt være entreprenør, håndverksfirmaer mv. Den ansvarlig utførende skal sørge for at arbeidet blir utført på en faglig forsvarlig måte, i samsvar med prosjekteringen og innenfor lovbestemte krav. Ansvarlig kontrollerende har ansvar for å kontrollere at utførelsen er i samsvar med krav og tillatelser, og at utførelsen er i samsvar med prosjekteringsgrunnlaget.

Ansvar overfor boligkjøpere ved brudd på plan- og bygningsloven

Ansvarlig utførende og kontrollerende vil ikke nødvendigvis stå i kontraktsforhold med boligkjøper, noe som innebærer at det i utgangspunktet ikke kan rettes et direkte erstatningskrav mot disse.  Denne praksisen endres i dommen, ved at Høyesterett konkluderer med at en boligkjøper kan kreve erstatning av ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende ved mislighold av dennes plikter etter plan-og bygningsloven. Dette innebærer at den ansvarlig utførende og kontrollerende ikke bare har ansvar overfor myndighetene, men også overfor boligkjøperen som lider et økonomisk tap som følge av den manglende oppfyllelsen av oppgavene.

Beskyttelse av private interesser ved brudd på plan – og bygningsloven

Høyesterett fremhever at plan- og bygningsloven har et sammensatt formål. Den skal både ivareta samfunnsinteresser og den enkeltes interesser. De konkrete pliktene som den ansvarlige utførende og kontrollerende hadde brutt, tok sikte på å beskytte også de private interessene knyttet til bygget. Forarbeidene til loven legger til grunn at den private må kunne ha tillit til at kontrollen holder forutsatt kvalitet. Høyesterett konkluderte på denne bakgrunn med at boligkjøperen kunne holde den kontrollerende og utførende ansvarlig på erstatningsrettslig grunnlag. Boligkjøperen ble dermed tilkjent 4,8 millioner i erstatning.

Dommen fra Høyesterett fastslår at boligkjøpere som ikke får dekket sitt mangelskrav mot utbygger, kan få dekket kravet av foretak som har påtatt seg ansvar som utførende eller kontrollerende overfor bygningsmyndighetene.