Heisene måtte repareres - spørsmål om kostnadsfordeling i boligsameiet?
Som sameier kan du oppleve at felleskostnadene økes i forbindelse med utgifter til vedlikehold eller reparasjon av sameiets fellesarealer.
I Høyesterettsdommen Rt. 2013 s.1508 var spørsmålet om det var adgang til å gjøre unntak fra hovedregelen om kostnadsfordeling etter sameiebrøk. Saken dreide seg om hvordan kostnader til reparasjon av heis i boligsameiet skulle fordeles.
Flere av beboerne i boligsameiet hadde ikke heis
Det aktuelle sameiet besto av 46 boligseksjoner fordelt på syv blokker. I fire av de syv blokkene ble det bygget heis da blokkene ble oppført. I de tre øvrige blokkene ble det ikke bygget heis. I 2008 oppstod det brann i en av heisene, og den måtte repareres. Reparasjonskostnadene utgjorde 600 000 kroner. Seksjonseierne som ikke hadde heis, mente at sameiet ikke kunne kreve betaling fra dem. De viste til at de ikke hadde noen praktisk eller økonomisk nytte av heisene. Boligsameiet gjorde på sin side gjeldende at hele sameiet var ansvarlig for kostnadene til reparasjon, og at utgiftene skulle fordeles etter sameiebrøken i henhold til hovedregelen i eierseksjonsloven § 23.
I tillegg var de tre øvrige heisene i overkant av 40 år gamle. Det var ventet at disse måtte skiftes ut i løpet av de nærmeste årene. Det var enighet mellom partene at kostnadene til utskiftning ville utgjøre mellom 3 og 4 1/2 million kroner. Dette tilsvarte mellom 80 og 120 000 kroner for hver av de 18 sameierne som ikke har heis.
Var de uten heis fritatt for betalingsplikt?
Spørsmålet for Høyesterett var dermed om alle seksjonseierne måtte dekke kostnadene til heis etter sameiebrøk, eller om de som bodde i de tre blokkene uten heis var fritatt for betalingsplikt ved at de ikke hadde noen nytte av heisene.
Hovedregelen i eierseksjonsloven § 23 første ledd er at kostnader ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken. Utgangspunktet var altså at kostnadene til reparasjon og utskifting måtte dekkes av hele sameiet, og at fordelingen skulle skje etter sameiebrøken. Fra denne hovedregelen gjøres det imidlertid unntak der «særlige grunner» taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.
Ved spørsmålet om det forelå «særlige grunner» så Høyesterett hen til lovforarbeidene, og kom frem til at bestemmelsen måtte tolkes snevert. At bestemmelsen må tolkes snevert innebærer at det skal mye til før domstolene vil tillate kostnadsfordeling ut i fra nytte eller forbruk, istedenfor fordeling ut i fra sameiebrøk.
Alle i boligsameiet måtte bidra
Høyesterett kom frem til at det det ikke forslå slike særlige grunner i den aktuelle saken som tilsa at kostnadene skulle fordeles etter nytten. Dermed måtte alle sameierne dekke utgiftene til reparasjon og utskiftning av heisene.
Flertallet uttalte imidlertid at det skal noe mindre til for å la unntaksbestemmelsen komme til anvendelse der det er snakk om nye tiltak. Dette gjelder for eksempel ved installering av heis i et bygg hvor det ikke har vært heis tidligere eller opparbeidelse av utearealer som utelukkende kan brukes av enkelte seksjonseiere.
Hovedregelen i Eierseksjonsloven § 23 er at slike kostnader skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken, med mindre sameiets vedtekter bestemmer noe annet. Denne regelen kan imidlertid gi urimelige resultater hvor det kun er en eller noen få som får nytte av vedlikeholdet eller reparasjonen. Eierseksjonsloven bestemmer derfor at det i visse situasjoner kan være adgang til å gjøre unntak fra hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk.
Fri rettshjelp via innboforsikringen
Dersom du har innboforsikring vil den dekke advokatutgifter opp til 100 000,-. Den gjelder som hovedregel i alle typer saker, men det er likevel noen viktige unntak. Våre advokater kan reglene og unntakene, og vil bistå deg gjennom hele prosessen.
Denne ordningen kommer i tillegg til de vanlige reglene for fri rettshjelp.
Osloadvokatene ordner alt med ditt forsikringsselskap, og sender deg bare regning på egenandelen. Våre advokater vil alltid undersøke om du har rett på fri rettshjelp eller rettshjelp via din forsikring.
Har du spørsmål om sameieloven og rettigheter?
Kontakt Osloadvokatene
ved advokat Heidi Kristin Åsvang
Epost: aasvang@advokat.no eller telefon 930 01 850
Relaterte saker:
Kan du ha dyr i borettslag og sameie?
Urettmessig bruk av sameiehytta