Avhendingslova eller bustadoppføringslova - hvilken lov gjelder ved salg av bolig?
Ved salg av bolig til forbruker, kommer enten avhendingslova eller bustadoppføringslova til anvendelse.
Avhendingslova kommer til anvendelse på de fleste typer boligsalg. Lovens anvendelsesområde begrenses imidlertid av bustadoppføringslova, som regulerer avtaler mellom entreprenør og forbruker om oppføring av eierbolig.
Bustadoppføringslova
Ombygging likestilles i bustadoppføringsloven med nyoppføring dersom arbeidene er så omfattende at boligen praktisk sett fremstår som ny.
En forutsetning for at bustadoppføringslova skal komme til anvendelse er som nevnt at boligen ikke er ferdigstilt på avtaletidspunktet. Spørsmålet er dermed når en bolig anses for å være ferdigstilt. Det følger av forarbeidene til bustadoppføringslova at arbeidet anses for å være fullført selv om det står igjen rydding, rengjøring og lignende. Dersom det står igjen arbeid av håndverkmessig karakter er imidlertid utgangspunktet at arbeidende ikke anses for å være ferdigstilt. En forutsetning er at det er entreprenøren som skal utføre det resterende arbeidet.
Når det gjelder spørsmålet om hvilket tidspunkt avtalen er inngått, vil dette normalt være datoen på kjøpekontrakten. Dette utgangspunktet kan imidlertid ikke ubetinget legges til grunn. Dersom partene på et tidligere tidspunkt har vært enige om avtalens hovedinnhold, kan en avtale om salg anses som inngått allerede på dette tidspunkte
Betydningen av hvilken lov som gjelder
Både avhendingslova og bustadoppføringslova er ufravikelige til gunst for forbruker. Dette betyr at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstig for forbrukeren enn det som følger av de to lovene. Av bustadoppføringslova følger det imidlertid visse rettigheter som går utover det som følger av avhendingslova. Disse rettighetene for forbrukeren kan være av både praktisk og økonomisk betydning for både forbrukeren og entreprenøren.
For det første kan forbrukeren etter bustadoppføringslova § 9 kreve at det utføres tilleggs- og endringsarbeid. Krav på gjennomføring av endrings- eller tilleggsarbeid er imidlertid underlagt visse vilkår. En rett til å kreve endrings- eller tilleggsarbeid savnes helt i avhendingslova. Et krav om gjennomføring av tilleggs- og endringsarbeid vil naturlig nok legge beslag på entreprenørens arbeidskraft. Dette vil med andre ord kunne innebære en ulempe for entreprenøren dersom han ikke har den tilgjengelige arbeidskraften tilgjengelig.
Forskjell mellom avhendingslova og bustadoppføringslova
Videre er det en forskjell mellom avhendingslova og bustadoppføringslova når det gjelder krav ved forsinket ferdigstillelse. Etter avhendingslova har forbrukeren krav på erstatning for sitt økonomiske tap som følge av forsinkelse. Et slikt tap vil imidlertid kunne være vanskelig å påvise. Etter bustadoppføringslova kan forbrukeren kreve dagmulkt ved forsinket ferdigstillelse. Dagmulkt kan kreves uavhengig av om det er oppstått noe økonomisk tap på forbrukeren side.
En ytterligere forskjell mellom de to lovene er at entreprenøren etter bustadoppføringslova plikter å stille garanti for sine forpliktelser både forut for og etter overtakelsen. Denne forpliktelsen følger ikke av avhendingslova.
Dersom entreprenøren ikke ønsker å gi forbrukeren de rettighetene som følger av bustadoppføringslova, kan han vente med å selge boligen til den er ferdigstilt. På denne måten kommer ikke bustadoppføringslova, men avhendingslova til anvendelse. Entreprenøren slipper da å stille garanti og risikoen for dagmulktsansvar. Fordelen for entreprenøren med å selge boligen før ferdigstillelsestidspunktet er på den andre siden at kjøpesummen blir innbetalt på et tidligere tidspunkt.
Fri rettshjelp via innboforsikringen
Dersom du har innboforsikring vil den dekke advokatutgifter opp til 100 000,-. Den gjelder som hovedregel i alle typer saker, men det er likevel noen viktige unntak. Våre advokater kan reglene og unntakene, og vil bistå deg gjennom hele prosessen.
Denne ordningen kommer i tillegg til de vanlige reglene for fri rettshjelp.
Osloadvokatene ordner alt med ditt forsikringsselskap, og sender deg bare regning på egenandelen. Våre advokater vil alltid undersøke om du har rett på fri rettshjelp eller rettshjelp via din forsikring.
Har du spørsmål angående avhendingslova og bustadoppføringslova?
Kontakt Osloadvokatene
ved advokat Heidi Kristin Åsvang
Epost: aasvang@advokat.no eller telefon 930 01 850
Relaterte saker:
Timeantall fra byggmester er unormalt høyt
Garanti ved oppføring av nybygg