Tidligere drap i bolig ga kjøper rett til heving av kjøpet
Kjøper av boligen fikk medhold i krav om heving av kjøpet.
Bakgrunnen var at selger hadde unnlatt å opplyse om tidligere drap i boligen.
Trippel-drap ikke opplyst om ved salg
I den aktuelle boligen hadde tre søstre i alderen 13-27 år blitt drept av sin egen bror. Drapene vakte stor oppsikt i media. Ett år etter drapene kjøpte en kvinne boligen, og hun fikk vite ved kjøpet om at det hadde blitt begått drap i huset.
Ett år etter at kvinnen hadde kjøpt boligen solgte hun den videre til en ny kjøper. Kvinnen opplyste ikke om drapene som hadde blitt begått til megler, og opplysningene ble heller ikke gitt til kjøper før inngåelse av kjøpet. Da kjøper fikk vite om trippeldrapet noen dager etter at avtale om kjøp var inngått ble det fremsatt en hevingserklæring. Selger mente at det ikke var grunnlag for heving, og viste blant annet til at kjøperen måtte vite om trippeldrapet da avtalen ble inngått. Selgeren gjennomførte dekningssalg, med fulle opplysninger om drapene som hadde blitt begått i boligen. Salgssummen ved dekningssalget var 250 000,- lavere enn i det omtvistede salget. Selgeren krevde erstatning for denne differansen og forskjellige utgifter som følge av kjøperes angivelige kontraktsbrudd.
Spørsmålet for lagmannsretten var dermed om kjøperen hadde rett til å heve kjøpet. Dersom kjøperen ikke hadde rett til dette ville det foreligge kontraktsbrudd fra dennes side, som medførte at selger kunne kreve erstatning for verdidifferansen ved dekningssalget.
Lagmannsrettens vurdering
For at kjøperen skulle være berettiget til å heve måtte det foreligge et «vesentlig mangel» ved eiendommen. Første spørsmål var dermed om det forelå en mangel ved eiendommen.
Det følger av avhendingslova § 3-7 at det foreligger en mangel ved eiendommen dersom opplysningsplikten er misligholdt. Opplysningsplikten er misligholdt dersom selger har unnlatt å gi kjøperen opplysning om «omstende ved eiegedomen som selgeren kjente til eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få». Videre kreves det at unnlatelsen av å gi opplysning må kunne antas å ha innvirket på kjøpet.
Mente at drap var godt kjent gjennom media
Selgeren anførte at unnlatelsen av å gi opplysningene ikke hadde virket inn på kjøpet, ettersom drapene var så kjent gjennom media at kjøperen måtte vite om disse i forkant av kjøpet. Lagmannsretten mente imidlertid at det ikke var kjent for kjøper at det var i den aktuelle boligen drapene hadde blitt begått.
En rettslig problemstilling i saken var om drapene som hadde skjedd i boligen var et forhold ved eiendommen som var omfattet av opplysningsplikten. Hvorvidt slike historiske forhold er omfattet av opplysningsplikten er ikke tatt opp i avhendingslovas forarbeider. Lagmannsretten mente likevel at forholdene var omfattet, ettersom de hadde en negativ innvirkning på trivsel i boligen og fordi boligen ville kunne selges for lavere verdi ved et videresalg. Etter dette ble det ansett for å foreligge et brudd på opplysningsplikten, og det forelå dermed en mangel ved eiendommen.
Var mangelen vesentlig?
Spørsmålet var så om denne mangelen var «vesentlig». I denne sammenheng var det sentrale om prisavslag ville kunne gjenopprette balansen i kontraktsforholdet. Lagmannsretten fant at et prisavslag ville bare kunne avbøte mulig verdireduksjon på boligen, og ikke den reduserte trivselen. Mangelen var dermed vesentlig, og kjøperen hadde hevingsrett. Selgeren kunne etter dette ikke kreve erstatning for tapet han led ved det foretatte dekningssalget.
Ta kontakt med advokat
Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt kan våre advokater rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.
Ta kontakt med en av våre advokater med én gang du oppdager en mangel ved boligen. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister, og å innhente den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.
Innboforsikring dekker
Dersom du har innboforsikring vil den dekke advokatutgifter opp til kr 100 000. Den gjelder som hovedregel i alle typer saker, men det er likevel noen viktige unntak. Våre advokater kan reglene og unntakene, og vil bistå deg gjennom hele prosessen.
Denne ordningen kommer i tillegg til de vanlige reglene for fri rettshjelp.
Osloadvokatene hjelper deg ved råteskader og andre feil og mangler på bolig
Vi hjelper deg også med å søke om rettshjelpdekning hos forsikringsselskapet ditt dersom du har innboforsikring eller annen forsikring som dekker kostnadene med din sak.
Relaterte saker:
Det spøker i huset, kan jeg heve kjøpet?