Leietakers vedlikeholdsplikt ved næringsleie

---

I et leieforhold har både utleier og leietaker visse plikter, hvor vedlikeholdsplikten ansees å være en av de mest sentrale.

I utgangspunktet er det husleieloven § 5-3 som regulerer vedlikeholdsplikten. Ved leie av næringslokaler er imidlertid denne bestemmelsen som regel fraveket, noe det er adgang til etter husleieloven § 1-2 annet ledd, som sier at:

Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale (…).

Standardkontrakter ofte i bruk ved næringsleie

Standardkontrakter tas ofte i bruk ved næringsleieforhold. I standardkontrakten utviklet av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom, Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund kan man i pkt. 13 se hvilke krav det er normalt å stille til leietakerens vedlikeholdsplikt ved næringsleie. Leietakeren skal besørge og bekoste innvendig vedlikehold av leieobjektet, herunder også utvendig og innvendig vedlikehold av leieobjektets inngangsdører/porter samt innvendig vedlikehold av dets vinduer med omramming.

Videre omfatter vedlikeholdsplikten overflatebehandling av gulv, vegger og tak, nødvendig fornyelse og utskifting av tapet og gulvbelegg og annen istandsetting innvendig. Enkel utskifting av slitasjedeler og enkle reparasjoner av leieobjektets innretninger, så som de i lokalet synlige rør, ledninger og installasjoner tilknyttet forsyning med og avløp for vann, varme, ventilasjon/kjøling og elektrisitet/IKT. Alt arbeid leietaker plikter å utføre, skal foretas uten ugrunnet opphold og på en forskrifts- og håndverksmessig god måte.

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av skader etter innbrudd og/eller hærverk i leieobjektet. Og leietaker plikter å sørge for reparasjon og vedlikehold av skilt etc. som utleier har gitt tillatelse til å sette opp. Brudd på de ovennevnte pliktene gir utleier berettigelse til, etter skriftlig varsel med 14 dagers oppfyllelsesfrist, å utføre vedlikeholdsarbeidene for leietakers regning.

Utstrakt vedlikeholdsplikt ved næringsleie

Ovennevnte kontraktsklausul oppstiller en utstrakt vedlikeholdsplikt. Den illustrerer godt at selv om en del regler i husleieloven er fravikelige i næringsleieforhold, så vil avtalepartene kunne regulere forholdet seg i mellom like strengt, eller enda strengere, dersom de ønsker det ved å benytte en standardkontrakt.

Formålet er tilbakelevering i kontraktsmessig stand

Når leieforholdet avsluttes og lokalene skal leveres tilbake til utleieren oppstår ofte spørsmålet om hvilken stand lokalene skal være i ved tilbakelevering. Dette spørsmålet kan gi grobunn til mange tvister og det er derfor vesentlig at leietaker har etterlevd sin vedlikeholdsplikt. Er ikke dette gjort kan leietaker pålegges et betydelig utbedrings- og erstatningsansvar.

Tvist i forbindelse med næringsleie?

Skal du avslutte et leieforhold av næringslokaler? Da kan det lønne seg å kontakte en advokat som med bred erfaring innen kontraktsrett. Hvis husleieloven er fraveket er det leieavtalen som regulerer utleieren og leietakerens vedlikeholdsplikt. Dersom bedriften din har tegnet næringsforsikring vil advokatutgifter ofte dekkes gjennom forsikringens rettshjelpsdekning.