Rotteinvasjon i boligen ga en halv million i prisavslag

---

Lagmannsretten behandlet nylig en sak der kjøper fikk prisavslag på nær en halv million kroner etter å ha oppdaget flere gamle lik av rotter i boligen.

Sommeren 2016 ble det inngått en avtale om kjøp av en «arkitekttegnet villa på stor og flott utsiktstomt» (ref. salgsannonsen). Boligen hadde sjøutsikt samt spennende arkitektløsninger i form av  åpne himlinger i stuen. Selger hadde tegnet eierskifteforsikring hos Protector Forsikring. I forbindelse med salget ble det utarbeidet en tilstandsrapport etter befaring som ble avholdt mai 2016. Av den fremgikk følgende:

Boligen er oppført i 1972. Ut fra alder fremstår boligen i normal teknisk stand. Man må være obs på alder på drenering og på taktekking samt på vinduer og dører som er fra byggetiden. Man må også være obs på alder på begge bad. For øvrig må hele rapporten leses og man må være obs på de forhold som er beskrevet.

Oppdaget gamle lik av rotter

Kort tid etter overtakelsen gikk kjøper i gang med oppussingen av boligen. I forbindelse med dette oppdaget han at det hadde vært rotteinvasjon i isolasjonen. For å avdekke omfanget av rotteangrepet, rev han himlingen i kjøkkenet, utover i stuen, soverom og bad. Det ble da funnet to rottebol og flere gamle lik av rotter. Samtidig ble det oppdaget at store deler av treverket hadde sopp/sverte-skader. Takstmann ble engasjert for å estimere utbedringskostnadene og disse ble satt til kr. 337 500,- inkl. mva, hvilket utgjorde over åtte prosent av kjøpesummen.

Protector avviste kravet

Kjøper kontaktet deretter Protector og reklamerte over funnene. Protector avviste kravet med den begrunnelse at fjerning av svertesopp måtte ansees som rent vedlikehold. Når det gjaldt kjøpers riving av isolasjonen som følge av rotteinvasjon ble det påpekt:

Det kan også stilles spørsmål ved nødvendigheten av all rivingen som er gjort i boligen med tanke på avdekking av rottene.

Kjøper tok deretter ut søksmål mot selger og Protector julen 2016. Tingretten frifant begge. Kjøper anket saken videre til lagmannsretten og fikk medhold.

Boligen i vesentlig dårligere stand

Lagmannsretten tok utgangspunkt i avhendingslova § 3-9, hvor det fremgår:

Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva ellers.

Det ble innledningsvis presisert at det ikke var bestridt at boligen var påført skader som følge av rotteangrepet, men det var uenighet om omfanget av skadene. Det ble lagt til grunn at skadeomfanget var betydelig og at det var nødvendig å skifte ut isolasjonen slik kjøper hadde gjort. Dette særlig fordi kjøper hadde et behov for å dokumentere skadeomfanget.

Rotteinvasjon utgjorde kjøperettslig mangel

Retten vurderte deretter hvorvidt det forelå en mangel. Det ble vist til utbedringskostnadene og at forholdet mellom disse og kjøpesummen var av en viss veiledning. Også feilens art og boligens karakter og standard hadde betydning. Kjøper hadde ikke før kjøpet, i verken salgsprospektet eller tilstandsrapporten, fått noe forvarsel om at boligen kunne ha skader av en slik karakter eller omfang. Retten fant etter dette at skadene fra rotteangrepet utgjorde en mangel.

Utbedringskostnadene utgjorde over åtte prosent av kjøpesummen

Dette medførte at det forelå grunnlag for heving fordi mangelen var vesentlig. Kjøper fikk dermed tildelt kr. 480 000 i prisavslag fra kjøpesummen og slapp å betale sakskostnader.

Har du kjøpt en bolig som ikke svarer til forventningene?

Å kjøpe bolig er den største investeringen de fleste av oss gjør. Man har høye forventninger og skuffelsen er da stor når boligen viser seg å være dårligere enn forventet. I slike saker er det store summer på spill og det kan derfor lønne seg å bruke advokat. I tillegg dekker vanligvis din innboforsikring advokatkostnader i slike saker. Osloadvokatene er eksperter på alle problemer som kan oppstå ved kjøp og salg av bolig. Kontakt oss i dag, så hjelper vi deg!