Framleie - når har jeg egentlig lov til det?
Hovedregelen i husleieloven § 8-1 er at leietaker ikke har lov til å overføre sine rettigheter og plikter etter leiekontrakten til andre personer.
For at leieforholdet skal kunne overføres til en annen person kreves det i alminnelighet samtykke fra utleier. Det kan også følge av avtalen mellom utleier og leietaker at leietaker kan framleie.
Fra hovedregelen i husleieloven § 8-1 følger det en visse unntak. Disse unntakene hjemler en rett for leietaker til å la andre tre inn i leieforholdet.
Framleie ved leierens død
Ved leierens død lister husleieloven § 8-2 opp følgende personer som har rett til å tre inn i leieavtalen;
- Ektefelle som bor i boligen
- Leierens barn og barnebarn som hadde felles husstand med leieren i de siste seks måneder før dødsfallet og
- andre som ved dødsfallet hadde hatt felles husstand med leieren i to år eller har, har hatt eller venter felles barn med leieren
Dersom utleier sier opp leieavtalen etter leietakers død, må de som har rett tilog vil tre inn i leieavtalen sende skriftlig beskjed til utleier. Dette må skje innen en måned etter at de fikk melding om oppsigelsen av leieforholdet. En slik melding til utleier medfører en tilsidesettelse av utleiers oppsigelse. Dersom det ikke sendes melding innen en måned, kan de ikke påberope seg at oppsigelsen var ugyldig.
Ved samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap
I husleieloven § 8-3 er det angitt at leietakers ektefelle kan tre inn i leieforholdet dersom leietakeren forlater boligen. Dette er praktisk viktig i de tilfeller hvor kun den ene av ektefellene står oppført som part i leieavtalen. Dersom den ektefellen som er part i leieavtalen forlater boligen har altså den andre ektefellen rett til å tre inn i leieavtalen. Videre er det angitt at barna til ektefellene som er parter i leiekontrakten har rett til å tre inn i leieavtalen, dersom begge ektefellene forlater boligen.
I tillegg til at en ektefelle har rett til å tre inn i leieforholdet, kan en samboer ha rett til å tre inn i leieforholdet når den andre samboeren forlater boligen. Forutsetningen er da at de som var samboere bodde sammen i to år eller har, har hatt eller venter felles barn.
Gjennomføring av leierskifte
Ved gjennomføring av leierskifte kan tidspunktet for når den nye leietakeren trer inn i avtaleforholdet være av stor betydning. Dette fordi utleier er forpliktet til å forholde seg til den tidligere leietaker før leierskiftet og til den nye leietaker etter leierskiftet.
Når hovedregelen om krav om godkjenning fra utleier ved leierskifte gjelder, overføres leieretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt melding om godkjenning kommer frem til leieren.
Om noen av unntaksbestemmelsene kommer til anvendelse, og det ikke stilles krav om utleiers godkjennelse ved leierskifte, overføres leieretten i forhold til utleieren fra det tidspunkt melding om leierskiftet kom frem til utleieren.
Osloadvokatene hjelper deg
Dersom du har spørsmål i forbindelse med framleie av bolig kan du ta kontakt med våre advokater. Vi hjelper deg også med å søke om rettshjelpdekning hos forsikringsselskapet ditt dersom du har innboforsikring eller annen forsikring som dekker kostnadene.
Relaterte saker:
Har utleier adgang til å oppjustere husleie
Dette må du vite om depositum i leieforhold
Avslutning av leieforhold