Tilbakelevering av næringslokale i kontrakts- og håndverksmessig stand
Når leieforholdet avsluttes og lokalene skal leveres tilbake til utleieren oppstår spørsmålet om hvilken stand lokalene skal være i ved tilbakelevering. Dette spørsmålet kan gi grobunn til mange tvister.
Husleieloven fravikes ofte
I utgangspunktet er det husleieloven § 10-2 som regulerer tilbakelevering av næringslokale. Ved leie av næringslokaler er imidlertid denne bestemmelsen som regel fraveket i kontrakten. I standardkontrakten utviklet av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom, Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund er tilbakelevering regulert i punkt 20 (2).
Leietaker skal ved fraflytting tilbakelevere leieobjektet ryddet, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand, og med samtlige nøkler/adgangskort. Dersom vedlikeholdsplikten etter punkt 13 er oppfylt med alminnelige intervaller i leieperioden, aksepterer utleier normal slit og elde frem til fraflytting. For så vidt gjelder endringer foretatt av leietaker i leietiden vises til reguleringen i punkt 15.
Kontrakts- og håndverksmessig stand
Spørsmålet er hva som menes med kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand. Andre standardkontrakter for leie av næringslokaler har inntatt lignende bestemmelser. For å avgjøre om vedlikeholdet er godt nok er det nødvendig å ha et referansepunkt. Det vil som regel være forholdene ved overtakelsen som utgjør dette referansepunktet. Det er denne standarden som skal vedlikeholdes.
Osloadvokatene – Tapte 8 millioner etter mangel ved utleielokale
Kravene til et utleielokale følger i hovedsak av leiekontrakten. Dersom dine krav ikke har grunnlag i leiekontrakten, får du ikke gjennomslag.
osloadvokatene.no/eiendom/utleiebolig/tapte-8-millioner-etter-mangel-ved-utleielokale/
Leietakers vedlikeholdsplikt
At vedlikeholdet skal være kontraktsmessig er en henvisning til leietakers vedlikeholdsplikt. Ofte vil det være utarbeidet en vedlikeholdsplan som tas med som en del av kontrakten. For leietakeren vil en vedlikeholdsplan være en stor fordel. Hvis planen følges kan leietakeren gjennomføre tilbakelevering av næringslokale uten ekstra kostnader knyttet til vedlikehold. Er derimot planen ikke blitt fulgt kan det oppstå et vedlikeholdsetterslep som ikke vil godtas av utleier.
Kvalitetskrav
«Håndverksmessig» vedlikehold er et krav om kvaliteten på vedlikeholdet. Hvis vedlikeholdet ikke er håndverksmessig vil kontrakten være brutt, selv om vedlikeholdsplanen ellers er fulgt. Det kreves ikke nødvendigvis at vedlikeholdet må være utført av håndverkere med fagbrev. Vedlikeholdet må imidlertid holde en viss standard. Er det derimot snakk om rørlegger- eller elektrisk arbeid må dette være utført på forskriftsmessig måte. Det samme gjelder for andre typer vedlikehold som krever spesialkompetanse som for eksempel ved tiltak knyttet til byggets bærende konstruksjoner.
Utleier må akseptere slit og elde
Dersom vedlikeholdet både er kontrakts- og håndverksmessig følger det av standardkontrakten at utleier aksepterer normal slit og elde ved tilbakelevering av næringslokale. Tilsvarende løsning følger også av husleieloven § 10-2. Men husleieloven stiller ikke de samme kravene til vedlikehold.
Tvist med utleier?
Skal du avslutte et leieforhold av næringslokaler? Det hender at utleier fremmer store krav mot leietakeren. Da kan det lønne seg å kontakte en advokat som med bred erfaring innen kontraktsrett. Hvis husleieloven er fraveket er det leieavtalen som regulerer utleieren og leietakerens vedlikeholdsplikt. Dersom bedriften din har tegnet næringsforsikring vil advokatutgifter ofte dekkes gjennom forsikringens rettshjelpsdekning.