Har du eller har hatt mangelssak hos Qudos, Help, Legal 24, NCL eller Protector?

---

Eierskifteselskapet Protector tapte mot Help forsikring i en prinsipiell avgjørelse fra Høyesterett inntatt i HR-2017-1073-A. Avgjørelsen viser at forsikringsselskapene sin bransjepraksis ikke er i tråd med avhendingslova. Ta kontakt for vurdering av din sak!

Hva er vesentlig mangel etter avhendingslova?

Dersom du har kjøpt brukt bolig så er dette et vesentlig spørsmål for deg å forstå. Tar du kontakt med din boligkjøperforsikring eller selgers eierskifteforsikring, så er standardheving et sentralt moment i deres vurdering. Skal det gjøres standardheving, i form av et prosentmessig fradrag, før man finner avviket ved mangelen?

Objektiv vurdering av hva som kunne forventes

Det er i en rekke rettsavgjørelser lagt til grunn at for å finne påregnelig stand må det sees hen til opplysningene gitt i takstrapport, fra eiendomsmegler, opplysninger fra selger og levetidsbetraktninger for de forskjellige materialene brukt i boligen. Takstrapport og opplysninger gitt i forbindelse med salget må selvsagt være avgjørende for påregnelig stand. Således vil du ikke bli hørt med å påberope deg feil som det er opplyst om. Du vil heller ikke bli hørt med at du ikke forsto hva som sto i taksten. Dette har en side mot kjøpers undersøkelsesplikt. Det som gjør vurderingen vanskeligere er at også levetidsbetraktninger og byggeskikk på oppføringstidspunktet kan være av betydning for å avgjøre hva som er påregnelig stand.

Påregnelige feil?

Har du kjøpt en bolig med 12 år gammelt bad så er påregnelig stand at badet vil ha behov for vedlikehold, for eksempel nye fuger og å kontrollere mot sprekk i fliser. Det er derimot ikke å forvente at badet må totalrenoveres. Ved kjøp av en eldre bolig blir spørsmålet hvorvidt de feilene du  har funnet var upåregnelige ut i fra byggeskikken på oppføringstidspunktet. Dersom svakhetene ved bygningen skyldes daværende byggeskikk så er det heller ikke nødvendigvis et avvik.

Kjøpesum, den såkalte kvantitative vurderingen.

Som det fremgår av avhendingslova § 3-9 2. punktum, «ut frå kjøpesummen og tilhøva elles»,   så er vesentlighetsvurderingen en todelt vurdering. Den ene vurderingen er en ren kvantitativ vurdering hvor utbedringskostnader vurderes opp mot kjøpesummen. I praksis blir vurderingen hvor mange prosent kostnadene til å rette feilen utgjør av selve kjøpesummen. Det er nok ganske klart at dersom du tar kontakt med eierskifteforsikringsselskapene så vil de være nokså samstemte på at det må gjøres fradrag for alder og slitasje/standardhevingsfradrag før du finner den endelige prosentsatsen.

Eksempel

Skjematisk blir eksempelet med 15 år gammelt bad slik: Kjøpesum: 3.200.000 Utbedringskostnad: 250.000 Prosentsats: 7,8 % Fradrag: 3 % Sum prosent etter fradrag: 4,8 % Av dette blir konklusjonen til forsikringsselskapet at boligen ikke er i vesentlig dårligere stand.

Prosentregning

Hvis du ser til rettspraksis så er det eksempler fra lagmannsretten som kan tas til inntekt for at fradrag gjøres i den kvantitative vurderingen. Det har selvsagt ikke gitt seg utslag i et i slikt skjematisk eksempel som her, selv om enkelte avslag fra eierskifteforsikringsselskapene har et skinn av slik argumentasjon. Ser vi på lovtekst og forarbeider så kan løsningen vanskelig forankres i noen av disse. Svaret er at i vurderingen av boligens påregnelig stand vil de tilfellene som ikke er klare avvik fra det forventbare heller ikke være en mangel. Det er nettopp derfor vurderingen er todelt, kvantitativ og kvalitativ.

Rottedommen

I Rt. 2008 s. 963, omtalt som «Rottedommen», er avviket henholdsvis 6,8 % og 18,9 % avhengig av hvilke forhold som medtas. Uansett var kostnadene minst 6,8 %. Høyesterett avgjør saken ut i fra en vurdering av hvorvidt manglene var upåregnelige for denne boligen. De tar ikke en vurdering av prosent med fradrag. LG-2015-196305, lagmannsretts dom fra Gulating, tar uttrykkelig stilling til spørsmålet. Saken ble 9. juni 2017 behandlet i Høyesterett. Således er det ikke lenger tvilsomt. Det skal ikke gjøres noe prosentmessig fradrag begrunnet i uklare tanker om levetider ved beregning av den kvantitative siden av mangelsspørsmålet. Poenget i denne sammenheng er at dersom du har en mangel ved brukt bolig og saken avsluttes eller avslås med vage begrunnelser om standardhevingsfradrag, så bør du vurdere å ta kontakt med uavhengig advokat.

Hvor stort må avviket være?

Når det er avklart at brukt bolig avviker fra påregnelig stand blir spørsmålet hvorvidt kostnadene er store nok til å utgjøre en mangel. Dersom du ser på rettspraksis så er det gjennomgående slik at utbedringskostnadene må ligge mellom 3-6 % for å være en mangel. I utgangspunktet så gjelder denne vurderingen hele eiendommens verdi. Ved særlig kostbare eiendommer hvor beliggenheten utgjør største delen av prisen må også vurderingen av utbedringskostnadene opp mot kjøpesum være mer nyansert. Dette kan LB-2015-111044 tas til inntekt for. Her var kjøpesummen  27 000 000,- og utbedringskostnadene var ca. 900 000,- altså 3,33 %. Selv om eiendommen var fra 1924 var mangelen likevel vesentlig. Igjen ser man at det skal gjøres en helhetsvurdering og prosentregning er verken jus eller helhetlig vurdering av mangelen.

Har du en reklamasjonssak?

Som det fremgår over så er vesentlighetsvurderingen sammensatt. Hvorvidt du vinner frem eller ikke beror ofte på konkrete vurderinger i den enkelte sak. Av denne grunn havner mange boligsaker i domstolene. Dersom du har en reklamasjonssak så vil du være prisgitt de rådene du får fra advokat. Eventuelt hvordan du klarer å forholde deg til selger og hans forsikringsselskap for det tilfellet du velger å føre saken selv.

Osloadvokatene har bred erfaring i saker som gjelder fast eiendom, og da særlig reklamasjonssaker etter avhendingslova. Vi kan bistå deg i din sak og undersøker med forsikringsdekning gjennom boligkjøperforsikring/eierskifteforsikring eller innboforsikring.