350 000 i prisavslag fordi terrassen var 12 kvm mindre enn angitt

---

Lagmannsretten har nylig tatt stilling til om en kjøper av en bolig under oppføring hadde krav på prisavslag som følge av at terrassen var 12 kvm mindre enn angitt i salgsprospektet.

Kjøpte bolig for 8,5 millioner

Sommeren 2012 inngikk kjøperne kontrakt med Røa Utvikling AS om kjøp av en toppleilighet som var planlagt oppført. Kjøpesummen ble avtalt til kr. 8,5 millioner. I plantegningen ble leilighetens primærrom/bruksareal angitt til 100,9 kvm. Videre var det tegnet en terrasse som omkranset leiligheten mot syd, øst og nord hvor arealet var angitt å være 68,3 kvm.

Satt opp gesimskasse rundt hele terrassen

Når bygget ble oppført ble det bygget en ca 35 cm bred kasse som omkranset hele terrassen. I saken er den omtalt som gesimskasse og har som formål å beskytte terrassen og resten av leiligheten for vann og kulde.

12 kvm mindre enn angitt

Bruksarealet til terrassen ble målt opp til å være 56,5 kvm, altså nesten 12 kvm mindre enn angitt i prospektet. Dette skyldtes gesimskassene som ble satt opp på terrassen opptok en del av arealet. Dette ble ikke oppdaget under forhåndsbefaring fordi terrassegulvet ikke var lagt. Heller ikke på overtakelsen var det mulig å befare terrassen siden det manglet to glass i rekkverket.

Oppdaget arealavviket når nytt terrassegulv ble lagt

Kjøperne overtok leiligheten om vinteren. Når snøen forsvant oppdaget de at det var løse bord på terrassedekket. Dette ble reklamert over, uten at forholdene ble utbedret. Kjøperen skiftet derfor alle bordene selv. Etter at arbeidet var avsluttet var det mer terrassebord igjen enn kjøperen hadde forventet. Derfor ble det foretatt en ny oppmåling av terrassens størrelse og arealavviket ble oppdaget.

Krevde prisavslag

Som følge av arealavviket på terrassen reklamerte kjøperne og krevde prisavslag. Det ble ikke besvart av selger og kjøper tok derfor ut stevning for retten. Kjøperen fikk medhold i tingretten, men selger anket avgjørelsen inn til lagmannsretten.

Rettslig utgangspunkt

Siden kjøpet gjaldt oppføring av en bolig kom bustadoppføringslova til anvendelse. Etter denne lovens § 27 foreligger det en mangel dersom det er gitt opplysninger i forbindelse med avtaleinngåelsen eller i markedsføringen som ikke samsvarer med resultatet. Ikke ethvert avvik utgjør en mangel. Det må være av en viss betydning før man kan gjøre mangelsbeføyelser gjeldene.

Brutto- eller nettoareal?

Selger mente at arealet som var oppgitt var ment å være bruttoareal, ikke nettoareal. Terrassen er i så fall riktig oppmålt. Kjøper mente på sin side at det måtte være nettoarealet som var angitt, altså det arealet på terrassen kjøper kunne utnytte. Lagmannsretten var enig med kjøperen og uttalte:

Det avgjørende må være hvordan en typisk kjøper må oppfatte arealangivelsen, og om dette samsvarer med terrassens areal.

Var det et vesentlig avvik?

Selger hadde videre anført at arealavviket uansett ikke var vesentlig nok til å utgjøre en mangel etter bustadoppføringslova § 27. Lagmannsretten viste til at det antakelig må mer til for at vesentlighetskravet er oppfylt for terrasseareal enn innvendig areal, men konkluderte med at:

Arealavviket utgjør 17,5% av det avtalte terrasseareal. Slik lagmannsretten vurderer det, er dette tilstrekkelig vesentlig til at det foreligger en mangel.

Fikk 350 000 i prisavslag

Etter dette forelå det en mangel som ga grunnlag for prisavslag. Prisavslagets størrelse beror på rettens skjønn, hvor vurderingstemaet er hvilken betydning arealet av terrassen antas å ha for en alminnelig kjøper. Lagmannsretten så videre hen til en takstmanns vurdering av verdireduksjonen som følge av arealavviket på terrassen. Etter dette fikk kjøperen kr. 350 000 i prisavslag. Videre måtte også selger dekke kjøpers sakskostnader for tingrett og lagmannsrett, totalt nærmere kr. 700 000.

Har du kjøpt en mangelfull bolig?

Osloadvokatene har en egen fagavdeling som arbeider med eiendomssaker. Vi har lang erfaring og oppdatert kompetanse på området. Ta kontakt med oss i dag så får du hjelp fra en av våre dyktige advokater.