Økonomisk oppgjør uten samboerkontrakt: Hva har du rett på

Hvilke lover gjelder for deg som er samboer uten avtale?

Selv om man som samboere lever uten en helhetlig lovregulering, lever man ikke i et rettstomt rom. Flere rettskilder kan komme til anvendelse, og det er kombinasjonen av disse som avgjør hva man har krav på.

Tingsrettslig sameie og hovedregelen om eneeie

Hovedregelen er enkel: hver samboer eier det vedkommende selv har anskaffet.
Har du kjøpt en bil for egne midler, er bilen din. Denne regelen om eneeie gjelder uavhengig av hvor lenge dere har bodd sammen.

Sameie oppstår når begge har bidratt til anskaffelsen av en eiendel. Bidraget trenger ikke være likt. Eierandelene fastsettes normalt i forhold til hva hver part har betalt. Dersom dere har kjøpt en hytte sammen der du betalte 60% av kjøpesummen, eier du i utgangspunktet 60%.

Det som gjør sameievurderingen komplisert, er at bidrag kan være både direkte og indirekte.

• Direkte bidrag:
  Du har bidratt med penger til kjøpet av boligen, for eksempel egenkapital eller innbetalinger ved kjøpet.
• Indirekte bidrag:
  Du har dekket felles utgifter, som mat, strøm eller andre husholdningskostnader, slik at den andre har kunnet spare opp eller betale mer på boligen.

Husstandsfellesskapsloven og retten til felles bolig

Lov om husstandsfellesskap gir samboere en begrenset rett til å overta den andres bolig eller bli boende i felles bolig etter et brudd. Loven krever at dere har bodd sammen i minst to år, eller at dere har, har hatt eller venter barn sammen.

Retten til overtakelse forutsetter at «sterke grunner» taler for det.
Domstolene vurderer typisk hvem som har størst behov for boligen, om det er barn involvert, og om den andre parten har alternative bomuligheter.
Loven gir kun rett til å overta eiendelen til markedspris. Den medfører ingen formuesoverføring mellom partene.

Hva har du rett på når dere eier bolig sammen?

Boligen er normalt den største verdien i et samboerforhold. Spørsmålet om eierskap og verdistigning skaper ofte de største konfliktene ved brudd.

Direkte og indirekte bidrag til boligkjøp

Direkte bidrag til boligkjøp er det enkleste å dokumentere. Har du betalt inn egenkapital, nedbetalt på boliglånet eller finansiert oppussing, er dette direkte bidrag som kan gi deg en eierandel.

Indirekte bidrag er mer krevende å bevise, men like anerkjent i rettspraksis. Dersom du har dekket en uforholdsmessig stor andel av husholdningsutgiftene, som mat, barnehage, strøm og forsikring, kan dette ha frigjort midler for den andre til å betale ned på boliglånet. I slike tilfeller kan du ha opparbeidet en medeierandel gjennom dine indirekte bidrag.

Rettspraksis stiller krav om at bidraget må ha vært av et visst omfang og ha hatt en klar sammenheng med den andres mulighet til å investere i boligen. 

Kan du ha krav på penger selv om du ikke blir medeier?

Selv om du ikke oppnår medeierskap, kan du ha rett til et vederlagskrav. Dette er et pengekrav som bygger på ulovfestet rett, og som kan tilkjennes når den ene samboeren har tilført den andre en økonomisk fordel som det ville være urimelig å ikke kompensere for.

Dette kan for eksempel være dersom du har:

• Pusset opp boligen
• Bygget på eller gjort større forbedringer
• Utført omfattende arbeid som har økt boligens verdi

Hvor stort kravet blir, vurderes konkret i hver enkelt sak. Det er ikke nødvendigvis verdien av arbeidet som erstattes, men det du med rimelighet bør kompenseres for.

For å få gjennomslag er dokumentasjon viktig. Bilder, kvitteringer, bankutskrifter og vitner kan alle bidra til å dokumentere hva du faktisk har gjort.

Hvordan fordeles gjeld og eiendeler ved brudd?

Gjeld er personlig. Det betyr at hver samboer er ansvarlig for sin egen gjeld, uavhengig av hva pengene ble brukt til. Har den ene tatt opp et forbrukslån for å finansiere felles ferie, er det fortsatt den personens gjeld.

Unntak gjelder dersom begge har signert som medlåntakere. Har dere begge signert på boliglånet, er dere solidarisk ansvarlige overfor banken. Det betyr at banken kan kreve hele beløpet fra hvem som helst av dere.

For eiendeler gjelder følgende fremgangsmåte:

1. Kartlegg hva hver av dere eier alene og hva dere eier i sameie.
2. Fastsett verdien av sameiegjenstander, fortrinnsvis gjennom takst.
3. Avklar om noen har krav på medeierskap gjennom indirekte bidrag.
4. Vurder om det foreligger grunnlag for vederlagskrav.
5. Forsøk å bli enige om en fordelingsavtale.
6. Dersom enighet ikke oppnås, kan saken bringes inn for domstolene.

Eksempel fra vår praksis: Hvem har rett til verdistigningen?

To samboere hadde bodd sammen i tolv år. Den ene eide boligen da de flyttet sammen, og boligen var da verdt 2,5 millioner kroner. I løpet av samboerskapet dekket den andre samboeren alle husholdningsutgifter, blant annet mat, barnehage for to barn, strøm og forsikringer.

Samtidig ble den andre partens inntekter brukt til å nedbetale boliglånet og finansiere en større oppussing.

Da samboerforholdet tok slutt, var boligen verdt 5,8 millioner kroner. Eieren mente boligen tilhørte ham alene, og den andre samboeren tok kontakt med Osloadvokatene for en vurdering av sine rettigheter.

Vi dokumenterte at den omfattende dekningen av husholdningsutgifter gjennom tolv år hadde frigjort betydelige midler til nedbetaling av boliglån og oppussing. Beregningene viste at klienten hadde bidratt med over 1,2 millioner kroner mer enn sin forholdsmessige andel av husholdningsutgiftene.

Etter forhandlinger, hvor vi la frem dokumentasjon og relevant rettspraksis for motpartens advokat, ble partene enige om at vår klient hadde opparbeidet en sameieandel på 25 prosent av boligen. Klienten fikk utbetalt verdien av sin andel. Uten juridisk bistand ville vedkommende sannsynligvis gått ut av samboerforholdet uten økonomisk oppgjør.

Saken illustrerer hvor stor betydning god dokumentasjon og juridisk bistand kan ha når samboere går fra hverandre uten samboerkontrakt.