Vedtekter i sameier: hva kan vedtas og hvordan endres de?
Vedtektene i et sameie bestemmer hvordan eiendommen skal driftes i praksis. Samtidig er det strenge regler for hvordan slike bestemmelser kan vedtas og endres.
Det viktigste om vedtekter i sameier
✔ Vedtektene er bindende regler for alle seksjonseiere
✔ Endringer krever som hovedregel to tredjedels flertall på årsmøtet
✔ Enkelte vedtak krever samtykke fra berørte seksjonseiere
✔ Styret kan ikke endre vedtektene alene
✔ Vedtekter kan settes til side dersom de innebærer myndighetsmisbruk
Hva er vedtekter i et sameie?
Vedtekter i et sameie er de grunnleggende reglene for hvordan sameiet skal organiseres og drives. De regulerer blant annet forholdet mellom seksjonseierne, styrets oppgaver og bruken av eiendommen.
Når du kjøper en seksjon, blir du automatisk bundet av vedtektene. Det betyr at de har stor betydning for både rettighetene og pliktene dine som eier.
Vedtektene må også ses i sammenheng med eierseksjonsloven, som setter rammene for hva som kan vedtas og hvordan beslutninger skal tas.
Plikt til å ha vedtekter
Alle sameier skal ha vedtekter. Disse opprettes normalt i forbindelse med seksjoneringen av eiendommen.
Lovens minimumskrav er relativt beskjedent. Vedtektene må blant annet angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange styremedlemmer sameiet skal ha.
I praksis inneholder vedtektene langt mer enn dette. De kan regulere alt fra bruk av fellesarealer til regler om dyrehold, utleie og vedlikehold.
Hvordan vedtekter vedtas og endres
Hovedregelen er at vedtekter kun kan fastsettes eller endres på årsmøtet.
For at et vedtak skal bli en del av vedtektene, kreves det som hovedregel to tredjedels flertall av de avgitte stemmene. Dette kalles kvalifisert flertall.
Det samme kravet gjelder når vedtektene senere skal endres. Har en regel først blitt vedtatt med kvalifisert flertall, kreves det tilsvarende flertall for å endre den.
Styret kan ikke på egen hånd endre eller sette til side vedtektene. Slike beslutninger må alltid behandles av årsmøtet.
Advokatens råd
Mange konflikter oppstår fordi styret eller enkeltseksjonseiere legger til grunn at vedtekter kan endres uformelt. Sørg alltid for at endringer behandles og vedtas korrekt på årsmøtet.
Når kreves samtykke fra seksjonseiere
I enkelte tilfeller er det ikke tilstrekkelig med to tredjedels flertall. Loven stiller da krav om samtykke fra de som blir berørt av vedtaket.
Dette gjelder særlig ved:
- Avvikende fordeling av felleskostnader
- Tildeling av enerett til fellesareal
- Begrensninger i eiers råderett
I noen tilfeller kreves det samtykke fra alle seksjonseiere. Dette gjelder for eksempel ved visse typer vedtektsendringer som griper særlig inn i eiernes rettigheter.
Samtykket knytter seg til seksjonen, ikke personen. Det betyr at en ny eier blir bundet av tidligere samtykke når vedkommende kjøper seksjonen.
Myndighetsmisbruk i vedtekter
Selv om vedtekter er vedtatt med riktig flertall, betyr ikke det at de alltid er gyldige.
Eierseksjonsloven inneholder en regel som beskytter mot myndighetsmisbruk. En vedtekt kan settes til side dersom den:
- Gir en urimelig fordel til én eller flere
- Samtidig er til skade for andre seksjonseiere
Dette innebærer at flertallet ikke fritt kan vedta regler som favoriserer seg selv på bekostning av mindretallet.
Tips fra advokaten
Dersom du opplever at vedtektene gir noen en urimelig fordel, bør du reagere raskt. Slike vedtak kan angripes, men det er viktig å ta tak i det tidlig.
Hva bør du sjekke i vedtektene? [Sjekkliste]
1. Skaff deg oversikt over gjeldende vedtekter
Start med å sette deg inn i hvilke regler som faktisk gjelder i sameiet.
✔ Hva regulerer vedtektene om bruk av boligen?
✔ Er det regler om utleie, dyrehold eller oppussing?
✔ Hvilke plikter har du som seksjonseier?
Vedtektene kan ha stor betydning for hvordan du kan bruke boligen din.
2. Vurder om vedtektene er gyldig vedtatt
Det er ikke uvanlig at vedtekter er vedtatt feil.
✔ Er vedtektene vedtatt på årsmøte?
✔ Er riktig flertall lagt til grunn?
✔ Er det dokumentert i protokoll?
Feil i vedtaket kan føre til at vedtekten ikke er gyldig.
3. Sjekk om vedtekten krever samtykke
Noen vedtekter krever mer enn flertall.
✔ Påvirker vedtekten enkelte seksjonseiere spesielt?
✔ Kreves det samtykke fra de berørte?
✔ Er slikt samtykke faktisk gitt?
Manglende samtykke kan gjøre vedtekten ugyldig.
4. Vurder om vedtekten er urimelig
Selv gyldig vedtatte vedtekter kan settes til side.
✔ Gir vedtekten en urimelig fordel til noen?
✔ Går det på bekostning av andre eiere?
✔ Er det saklig grunn for forskjellsbehandlingen?
Dette kan være grunnlag for å utfordre vedtekten.
5. Se på behov for endringer
Vedtekter bør være oppdaterte og tilpasset sameiets behov.
✔ Er vedtektene utdaterte eller uklare?
✔ Skaper de konflikter i praksis?
✔ Bør de moderniseres eller presiseres?
Gode vedtekter forebygger konflikter.
6. Vurder juridisk bistand
Vedtekter er et område hvor feil kan få store konsekvenser.
✔ Er du usikker på hva som gjelder?
✔ Har det oppstått konflikt om vedtektene?
✔ Skal sameiet gjøre større endringer?
Tidlig avklaring kan spare sameiet for tid og kostnader.
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i tvister knyttet til eiendom og bolig.
Det er viktig å være klar over at dekningen er begrenset, normalt oppad til et fastsatt maksimumsbeløp per tvist, ofte inntil 100 000 kroner, eller begrenset oppad til tvistens økonomiske verdi (kravets størrelse).
Vi vurderer sammen med deg om saken kan meldes inn under rettshjelpsdekningen i din forsikring.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på, uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
- Gjennomgang og tolkning av vedtekter
- Vurdering av gyldighet og flertallskrav
- Utforming og revisjon av vedtekter
- Rådgivning ved konflikter i sameiet
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål
-
Nei, vedtekter kan kun vedtas eller endres av årsmøtet, som hovedregel med to tredjedels flertall.
-
Som hovedregel kreves det to tredjedels flertall. I enkelte tilfeller må også berørte seksjonseiere samtykke.
-
En vedtekt kan være ugyldig dersom den er vedtatt med feil flertall, mangler nødvendig samtykke eller innebærer myndighetsmisbruk.
-
Ja, vedtektene er knyttet til seksjonen. Nye eiere blir automatisk bundet av gjeldende vedtekter.
-
Det er når vedtekter gir noen en urimelig fordel på bekostning av andre seksjonseiere. Slike vedtekter kan settes til side.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Fikk beholde hund mot borettslagets vilje
Styret kunne ikke tvangsselge leiligheten på grunn av mannens hund
Avslutning av leieforhold – hvilke regler gjelder?
