- Retting av mangler
- Prisavslag
- Erstatning
- Dagmulkt
- Renter
Eiendom
Garantistillelse ved oppføring av ny bolig
Ved oppføring eller kjøp av ny bolig skal entreprenøren stille garanti etter bustadoppføringslova. Garantien skal sikre deg økonomisk dersom entreprenøren ikke oppfyller kontrakten.
Det viktigste om garantistillelse ved nybygg
✔ Entreprenør må stille garanti etter bustadoppføringslova § 12
✔ Garantien skal sikre dine krav dersom entreprenøren misligholder kontrakten
✔ Garantien må stilles straks kontrakten er inngått
✔ Garantien gjelder normalt i fem år etter overtakelse
✔ Krav kan rettes direkte mot garantisten dersom entreprenøren ikke gjør opp
Hva sier bustadoppføringslova § 12?
Bustadoppføringslova trådte i kraft 1. juli 1998 og regulerer avtaler mellom entreprenør og forbruker ved oppføring av bolig.
I 2011 ble reglene om garantistillelse skjerpet for å gi boligkjøpere bedre beskyttelse. Bestemmelsen i § 12 kan ikke fravikes til ugunst for forbrukeren, og reglene anses derfor som et minimum av sikkerhet.
Kravet om garanti gjelder når kontraktssummen overstiger to ganger folketrygdens grunnbeløp (G).
Hvorfor er garantistillelse viktig?
Når du bygger eller kjøper ny bolig, kan det oppstå problemer i byggeprosessen. Entreprenøren kan bli forsinket, levere arbeid med mangler eller i verste fall gå konkurs.
Garantien fungerer da som en økonomisk sikkerhet for deg som forbruker. Dersom entreprenøren ikke oppfyller sine forpliktelser, kan du rette krav direkte mot garantisten.
Dette kan for eksempel gjelde krav om:
Garantien kan derfor være avgjørende dersom entreprenøren ikke oppfyller kontrakten.
Advokatens råd
Sjekk alltid at garanti er stilt før du betaler noe av kjøpesummen.
Manglende garanti gir deg rett til å holde tilbake betaling etter bustadoppføringslova.
Hvem kan være garantist?
Garantien må stilles av en finansinstitusjon som har rett til å tilby slike tjenester i Norge.
Dette kan for eksempel være:
- Banker
- Forsikringsselskaper
- Kredittinstitusjoner i EØS-området
I stedet for garanti kan entreprenøren også velge å deponere et tilsvarende beløp som sikkerhet for eventuelle krav.
Hvor stor skal garantien være?
Størrelsen på garantien avhenger av om det er snakk om en byggekontrakt eller kjøp av nyoppført bolig.
Byggeprosjekter – når forbruker eier tomten
Ved oppføring av bolig på forbrukerens egen tomt gjelder følgende:
- Garantien skal dekke 10 % av kontraktssummen før overtakelse
- Etter overtakelse reduseres garantien til 5 %
- Garantien skal gjelde i fem år etter overtakelse
Les mer om:
Kjøp av nyoppført bolig
Når du kjøper en ferdig bolig fra entreprenør, gjelder andre satser:
- Garantien skal dekke 3 % før overtakelse
- Etter overtakelse skal garantien dekke 5 % av kjøpesummen
- Garantien gjelder i fem år etter overtakelse
Garantien skal gjelde gjennom hele perioden, og kan ikke sies opp til skade for forbrukeren.
Tips fra advokaten
Be om å få se garantierklæringen.
Det er viktig å kontrollere at garantien er gyldig, riktig beløp og gjelder i hele perioden loven krever.
Hvem kan bruke garantien?
Loven gir ikke bare forbrukeren rett til å bruke garantien.
Også senere eiere av boligen kan gjøre krav gjeldende mot garantisten dersom garantiperioden fortsatt løper.
Dette betyr at dersom du selger boligen innen fem år etter overtakelse, kan den nye eieren rette krav mot garantisten på samme måte som du kunne gjort.
Hva gjør du ved kontraktsbrudd?
Dersom entreprenøren ikke oppfyller kontrakten, bør du raskt varsle om dette.
Krav bør sendes skriftlig av hensyn til dokumentasjon. Det er tilstrekkelig å beskrive hvilke mangler eller mislighold som foreligger – kravet trenger ikke være nøyaktig beløpsfestet på dette tidspunktet.
Hvis entreprenøren ikke retter opp forholdet, kan du rette kravet direkte mot garantisten.
Advokatens råd
Meld krav så tidlig som mulig.
Tidlig varsling kan være avgjørende for å sikre dine rettigheter innenfor garantiperioden.
Foreldelsesfrister
Selv om garantien gjelder i fem år, kan krav likevel foreldes etter foreldelsesloven.
Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år fra misligholdet oppstår.
Foreldelse kan avbrytes dersom:
-
Garantisten erkjenner ansvar
-
Det tas rettslige skritt mot garantisten
Hvis kravet mot entreprenøren er foreldet, vil normalt også kravet mot garantisten falle bort.
Hva bør du kontrollere ved nybygg? [Sjekkliste]
1. Kontroller at garanti er stilt
✔ Har entreprenøren sendt garantierklæring?
✔ Er garantisten en bank eller forsikringsinstitusjon?
✔ Dekker garantien riktig beløp?
2. Sjekk tidspunktet for garantien
✔ Ble garantien stilt etter kontraktsinngåelse?
✔ Forelå garantien før betaling ble krevd?
Garantien skal foreligge straks avtalen er inngått.
3. Kontroller varigheten
✔ Gjelder garantien i fem år etter overtakelse?
✔ Stemmer garantibeløpet før og etter overtakelse?
4. Dokumenter eventuelle mangler
✔ Har du meldt fra om mangler skriftlig?
✔ Har du dokumentert forholdene med bilder eller rapporter?
5. Vurder juridisk bistand ved konflikt
✔ Har entreprenøren avslått krav?
✔ Er det tvil om garantien kan benyttes?
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i tvister knyttet til eiendom og bolig.
Det er viktig å være klar over at dekningen er begrenset, normalt oppad til et fastsatt maksimumsbeløp per tvist, ofte inntil 100 000 kroner, eller begrenset oppad til tvistens økonomiske verdi (kravets størrelse).
Vi vurderer sammen med deg om saken kan meldes inn under rettshjelpsdekningen i din forsikring.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på, uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
- Vurdering av garantistillelse etter bustadoppføringslova
- Gjennomgang av byggekontrakter og garantier
- Vurdering av krav ved forsinkelse eller mangler
- Bistand ved dagmulkt og andre misligholdskrav
- Tvister mot entreprenør eller garantist
Denne artikkelen er skrevet av
Heidi Kristin Åsvang
Advokat/Partner
Ofte stilte spørsmål
-
Garantien gjelder normalt i fem år etter overtakelse.
-
Du kan holde tilbake betaling til garanti er stilt.
-
Ja, dersom entreprenøren ikke oppfyller sine forpliktelser.
-
Ja, dersom boligen selges innenfor garantiperioden.
-
Ja, Osloadvokatene håndterer prosessen med forsikringsselskapet for deg.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Eiendom
Fikk beholde hund mot borettslagets vilje
For mange er kjæledyr svært viktige. Hunden eller katten blir som et familiemedlem. Det er tøft å få beskjed om at kjæl…
EiendomHusdyr
Styret kunne ikke tvangsselge leiligheten på grunn av mannens hund
Styret kan tvangsselge en andel i sameiets dersom eieren vesentlig misligholder sine plikter. I en sak for lagmannsretten fik…
Eiendom
Avslutning av leieforhold – hvilke regler gjelder?
Ønsker du av en eller annen grunn å komme deg ut av et leieforhold, men vet ikke helt hvordan? Her er Osloadvokatenes tips …
EiendomKjøp, salg og mangler
Arealavvik ga kjøper prisavslag på boligen
Etter gjentatte bekreftelser på at den nyoppførte boligen ikke kom til å avvike i oppgitt areal, gikk kjøperne til sak mo…
