Oppløsning av sameie: Hvordan går du frem?
Sameieforhold kan fungere godt over tid, men det er ikke uvanlig at behovet for å avslutte oppstår. Det kan skyldes uenighet, endrede behov eller ønske om å frigjøre kapital.
Sameieloven gir derfor hver sameier en selvstendig rett til å kreve oppløsning av sameiet. Denne retten fungerer som en sikkerhetsventil når samarbeid ikke lenger er hensiktsmessig.
Det viktigste om oppløsning av sameie
✔ Enhver sameier kan som hovedregel kreve oppløsning
✔ Det kreves ikke noen spesiell grunn for å kreve oppløsning
✔ Det må gis varsel med rimelig frist
✔ Sameiet skal som hovedregel deles, ellers selges
✔ Avtaler mellom sameierne kan begrense retten
Hva innebærer oppløsning av sameie?
Oppløsning av sameie innebærer at fellesskapet opphører, og at sameierne får gjort opp sine eierandeler.
I mange tilfeller skjer dette ved enighet, for eksempel ved salg av eiendommen og fordeling av oppgjøret. I andre tilfeller oppstår det uenighet, og en sameier kan da kreve oppløsning etter loven.
Retten til oppløsning etter sameieloven
Sameieloven § 15 gir enhver sameier rett til å kreve oppløsning av sameiet. Denne retten gjelder uavhengig av eierandelens størrelse og uten krav til begrunnelse.
Bakgrunnen er at ingen skal være tvunget til å stå i et sameie mot sin vilje over tid. Dette gjelder særlig i situasjoner hvor det er vanskelig å selge en ideell andel til en tredjepart.
Advokatens råd
En sameier som ønsker å tre ut, vil derfor som regel være bedre tjent med å kreve oppløsning av hele sameiet fremfor å forsøke å selge sin andel.
Krav om varsel med rimelig frist
For å kreve oppløsning må det gis varsel til de øvrige sameierne med rimelig frist.
Hva som er en rimelig frist, beror på en konkret vurdering. Det må blant annet tas hensyn til eiendommens karakter, bruken av den og tidspunktet for varslingen.
I praksis vil det ofte kreves lengre frist i situasjoner hvor oppløsningen får større praktiske konsekvenser for de øvrige sameierne.
Advokatens råd
Du bør derfor gi et tydelig og skriftlig varsel, slik at det ikke oppstår tvil om at oppløsning er krevd.
Naturaldeling eller salg
Utgangspunktet er at sameiet skal oppløses ved naturaldeling, altså at eiendommen deles fysisk mellom sameierne.
Dette forutsetter at deling kan skje uten vesentlig skade eller verdiforringelse. I mange tilfeller er dette ikke praktisk mulig, særlig ved bolig.
Dersom eiendommen ikke kan deles, vil oppløsning i stedet skje ved salg. Salgssummen fordeles da mellom sameierne etter eierbrøk.
En sameier har normalt rett til å by på eiendommen og kan i praksis ha en fordel i budrunden.
Har sameierne avtalt noe annet?
Retten til oppløsning kan være begrenset dersom sameierne har inngått en avtale om dette.
En slik avtale kan være inngått ved etableringen av sameiet, eller senere. Dersom avtalen er inngått etter etableringen, kreves det enighet mellom sameierne.
Les mer om:
Tips fra advokaten
Det er derfor viktig å undersøke om det foreligger avtaler som påvirker retten til å kreve oppløsning.
Typiske situasjoner hvor oppløsning blir aktuelt
Oppløsning av sameie oppstår ofte i bestemte situasjoner.
Vanlige eksempler er:
- Uenighet mellom sameiere om bruk eller drift av eiendommen
- Ønske om å frigjøre kapital
- Arv eller generasjonsskifte
- Konflikter som gjør samarbeid vanskelig
- Situasjoner hvor det er upraktisk å selge en ideell andel
Slike situasjoner gjør at oppløsningsretten ofte blir den mest praktiske løsningen.
Hvordan gå frem ved oppløsning av sameie? [Sjekkliste]
1. Avklar om du har rett til oppløsning
Start med å vurdere om vilkårene er oppfylt.
✔ Er du sameier i eiendommen?
✔ Foreligger det avtaler som begrenser retten til oppløsning?
Som hovedregel kan enhver sameier kreve oppløsning.
2. Undersøk om det finnes avtaler mellom sameierne
Avtaler kan påvirke hvordan oppløsning skal skje.
✔ Er det avtalt at sameiet ikke kan oppløses?
✔ Er det avtalt bestemte regler for salg eller deling?
Avtaler kan begrense eller regulere fremgangsmåten.
3. Gi skriftlig varsel
Du må varsle de øvrige sameierne.
✔ Er varselet gitt skriftlig?
✔ Er fristen rimelig sett opp mot situasjonen?
Et tydelig varsel er viktig for en ryddig prosess.
4. Vurder om eiendommen kan deles
Neste steg er å avklare hvordan oppløsningen skal gjennomføres.
✔ Kan eiendommen deles uten verdiforringelse?
✔ Er det praktisk mulig å gjennomføre en deling?
Dersom ikke, vil salg være løsningen.
5. Forbered salg eller oppgjør
Dersom eiendommen må selges, må prosessen planlegges.
✔ Skal eiendommen legges ut i det åpne markedet?
✔ Ønsker en sameier å kjøpe eiendommen?
Oppgjøret fordeles etter eierbrøk.
6. Vurder behov for juridisk bistand
Oppløsning kan være konfliktfylt.
✔ Er det uenighet mellom sameierne?
✔ Er du usikker på rettigheter eller fremgangsmåte?
Tidlig bistand kan gjøre prosessen enklere og redusere risikoen for konflikt.
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i tvister knyttet til eiendom og bolig.
Det er viktig å være klar over at dekningen er begrenset, normalt oppad til et fastsatt maksimumsbeløp per tvist, ofte inntil 100 000 kroner, eller begrenset oppad til tvistens økonomiske verdi (kravets størrelse).
Vi vurderer sammen med deg om saken kan meldes inn under rettshjelpsdekningen i din forsikring.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på, uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
- Vurdering av retten til oppløsning
- Gjennomgang av avtaler mellom sameiere
- Bistand ved krav om oppløsning
- Rådgivning ved salg eller deling av eiendom
- Tvister mellom sameiere
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål
-
Ja, som hovedregel kan enhver sameier kreve oppløsning uten å oppgi noen grunn.
-
Du kan likevel kreve oppløsning etter sameieloven.
-
Ikke nødvendigvis. Hvis mulig, skal den deles. Hvis ikke, blir det salg.
-
Ja, dersom sameierne har avtalt dette.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Fikk beholde hund mot borettslagets vilje
Styret kunne ikke tvangsselge leiligheten på grunn av mannens hund
Avslutning av leieforhold – hvilke regler gjelder?
