Personlig ansvar for styreleder og styremedlemmer i sameie
Mange styremedlemmer i sameier og borettslag er vanlige beboere som påtar seg vervet på frivillig basis. Likevel kan ansvaret være betydelig.
Som styremedlem kan du i enkelte tilfeller bli personlig erstatningsansvarlig med hele din formue dersom du opptrer uaktsomt eller forsettlig.
Det viktigste om styreansvar
✔ Styremedlemmer kan bli personlig erstatningsansvarlige
✔ Ansvar oppstår ved uaktsomme eller forsettlige handlinger
✔ Aktsomhetskravet øker ved store og viktige beslutninger
✔ Manglende oppfølging kan føre til økonomisk tap
✔ Juridisk bistand kan redusere risikoen for ansvar
Når kan styret bli personlig ansvarlig?
Det klare utgangspunktet er at styremedlemmer og styreleder kan bli personlig ansvarlige dersom de påfører sameiet eller andre et økonomisk tap. Dette gjelder særlig dersom handlingene er uaktsomme eller forsettlige.
Selv om styreverv i sameier ofte er basert på frivillighet, fritar ikke dette styret for ansvar. Det stilles krav til at styret opptrer forsvarlig, tar informerte beslutninger og ivaretar sameiets interesser på en lojal måte.
Ansvar oppstår typisk i situasjoner hvor styret har handlet uten tilstrekkelig grunnlag, oversett viktige forhold eller unnlatt å følge opp oppgaver som klart ligger innenfor styrets ansvar.
Advokatens råd
Styremedlemmer bør være bevisste på at vervet innebærer et reelt ansvar. Ved usikkerhet i viktige saker kan det være avgjørende å innhente ekstern bistand.
Kravet til aktsomhet i styrearbeidet
Aktsomhetskravet innebærer at styret må opptre slik man med rimelighet kan forvente av personer i tilsvarende rolle. Hva som kreves vil variere fra sak til sak.
I mindre saker med begrensede konsekvenser vil det stilles lavere krav. I større saker, særlig der det er betydelige økonomiske verdier involvert, skjerpes kravene betraktelig. Dette gjelder for eksempel ved større vedlikeholdsprosjekter, inngåelse av avtaler eller oppfølging av byggtekniske forhold.
Det kan også være ansvarsbetingende å unnlate å innhente nødvendig bistand. Dersom styret står overfor komplekse juridiske eller tekniske spørsmål, vil det ofte være forventet at man søker ekstern rådgivning.
Hva omfattes av styrets ansvar?
Styrets ansvar omfatter både aktive beslutninger og manglende handling.
Det betyr at styret ikke bare kan bli ansvarlig for det de gjør, men også for det de unnlater å gjøre. Dette kan for eksempel være manglende vedlikehold, manglende oppfølging av reklamasjoner eller unnlatelse av å gripe inn i kritiske situasjoner.
Ansvarsvurderingen beror alltid på en konkret helhetsvurdering, hvor det blant annet ses hen til hva styret visste eller burde visst, hvilke tiltak som ble vurdert, og om beslutningene fremstår som forsvarlige.
Advokatens råd
Jo større økonomiske konsekvenser en beslutning har, desto viktigere er det å sikre et forsvarlig beslutningsgrunnlag. Manglende rådgivning kan i seg selv være ansvarsbetingende.
Typiske situasjoner som kan gi ansvar
I praksis ser man at ansvar ofte oppstår i visse typetilfeller. Dette gjelder særlig der styret har gått utover sin kompetanse, eller der beslutningsgrunnlaget har vært mangelfullt.
Typiske eksempler er:
- Inngåelse av avtaler som ikke er i sameiets interesse
- Manglende innhenting av alternative tilbud før større beslutninger
- Avtaler med nærstående uten tilstrekkelig åpenhet eller konkurranse
- Inngåelse av avtaler på svakt eller ufullstendig beslutningsgrunnlag
- Manglende oppfølging av vedlikehold som fører til skader eller verdifall
- Unnlatelse av å reklamere ved feil eller mangler, for eksempel ved nybygg
Felles for disse situasjonene er at styret enten handler uforsvarlig, eller unnlater å handle der det burde vært gjort tiltak.
Økonomisk tap og erstatningskrav
For at styret skal bli erstatningsansvarlig, må det foreligge et økonomisk tap.
Dette tapet kan oppstå både for sameiet som helhet, for den enkelte sameier eller i enkelte tilfeller for tredjepersoner. Typiske situasjoner er feil ved vedlikehold, manglende reklamasjon ved overtakelse av nybygg, eller beslutninger som medfører unødvendige kostnader.
Det er en klar sammenheng mellom styrets handlinger eller unnlatelser og det økonomiske tapet som må påvises. Jo større konsekvenser en beslutning har, desto strengere vil vurderingen ofte være.
Tips fra advokaten
Mange ansvarssaker oppstår fordi styret ikke følger opp forhold i tide. God dokumentasjon og aktiv oppfølging er avgjørende for å redusere risikoen.
Hvordan redusere risikoen for styreansvar? [Sjekkliste]
✔ Er alle relevante opplysninger innhentet?
✔ Foreligger det skriftlig dokumentasjon, som tilbud, rapporter eller vurderinger?
✔ Har styret vurdert alternative løsninger?
✔ Er konsekvenser, både økonomiske og praktiske, tilstrekkelig utredet?
Mangelfull utredning er en av de vanligste årsakene til ansvar.
2. Ligger beslutningen innenfor styrets kompetanse?
Styret kan ikke fatte vedtak i alle typer saker.
✔ Krever saken behandling i generalforsamling eller årsmøte?
✔ Er beslutningen i tråd med vedtektene?
✔ Går styret utover sin myndighet?
Beslutninger utenfor styrets kompetanse kan være ugyldige og ansvarsbetingende.
3. Er det innhentet nødvendig ekstern bistand?
I komplekse saker kan det være uforsvarlig å ikke søke hjelp.
✔ Gjelder saken juridiske spørsmål eller større kontrakter?
✔ Er det behov for teknisk sakkyndig vurdering?
✔ Har styret vurdert å innhente advokatbistand?
Manglende rådgivning kan i seg selv utgjøre uaktsomhet.
4. Er beslutningen forsvarlig og i sameiets interesse?
Styret må alltid handle lojalt og forsvarlig.
✔ Er beslutningen basert på saklige hensyn?
✔ Ivaretar den sameiets felles interesser?
✔ Er kostnadene rimelige sett opp mot nytten?
Usaklige eller dårlig begrunnede beslutninger øker risikoen for ansvar.
5. Er oppfølging og kontroll ivaretatt?
Ansvar oppstår ofte i etterkant av beslutningen.
✔ Er vedtak fulgt opp i praksis?
✔ Er det kontrollrutiner for gjennomføring?
✔ Har styret dokumentert hva som er gjort og hvorfor?
God oppfølging og dokumentasjon er avgjørende for å redusere risiko.
6. Er kommunikasjon og åpenhet ivaretatt?
Manglende informasjon kan skape konflikter og ansvar.
✔ Er sameierne tilstrekkelig informert om viktige beslutninger?
✔ Er prosessen dokumentert og etterprøvbar?
✔ Har styret vært åpne om vurderinger og grunnlag?
Åpenhet styrker tilliten og reduserer risikoen for tvist.
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i tvister knyttet til eiendom og bolig.
Det er viktig å være klar over at dekningen er begrenset, normalt oppad til et fastsatt maksimumsbeløp per tvist, ofte inntil 100 000 kroner, eller begrenset oppad til tvistens økonomiske verdi (kravets størrelse).
Vi vurderer sammen med deg om saken kan meldes inn under rettshjelpsdekningen i din forsikring.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på, uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
- Vurdering av styrets ansvar og risiko i konkrete saker
- Gjennomgang av beslutningsgrunnlag og avtaler
- Rådgivning ved større prosjekter og investeringer
- Bistand ved konflikter og krav mot styret
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål
-
Ja, dersom de opptrer uaktsomt eller forsettlig og påfører sameiet et økonomisk tap.
-
Ja, ansvaret gjelder uavhengig av om vervet er betalt eller ikke.
-
Ved større økonomiske beslutninger eller manglende oppfølging av viktige forhold.
-
Ja, mange sameier har styreansvarsforsikring som kan dekke slike krav.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Fikk beholde hund mot borettslagets vilje
Styret kunne ikke tvangsselge leiligheten på grunn av mannens hund
Avslutning av leieforhold – hvilke regler gjelder?
