Prisavslag ved mangler: Hvor mye kan du kreve?
Oppdager du mangler ved boligen etter kjøp, vil det ofte være aktuelt å kreve prisavslag. Spørsmålet mange stiller seg er hvor stort prisavslag man faktisk har krav på, særlig når utbedringskostnadene er høye.
I noen tilfeller kan prisavslaget bli høyere enn det det koster å utbedre mangelen, men terskelen for dette er streng.
Det viktigste om prisavslag
✔ Prisavslag skal som hovedregel tilsvare kostnadene ved å utbedre mangelen
✔ Det kan i enkelte tilfeller kreves høyere prisavslag enn utbedringskostnadene
✔ Det må da dokumenteres at verdireduksjonen er større
✔ Høyesterett stiller strenge krav til slik dokumentasjon
✔ Juridisk bistand er ofte nødvendig for å vurdere kravet
Hvordan beregnes prisavslag?
Utgangspunktet etter avhendingsloven er at prisavslaget skal tilsvare hva det koster å få boligen i kontraktsmessig stand.
Dette innebærer at man som hovedregel tar utgangspunkt i utbedringskostnadene. Dersom utbedringen samtidig fører til en standardheving, skal det gjøres fradrag for dette.
Kan prisavslaget være høyere enn utbedringskostnadene?
I noen tilfeller vil ikke utbedringskostnadene gi et riktig bilde av verdireduksjonen. Det kan for eksempel være tilfelle dersom mangelen påvirker boligens verdi mer enn det det koster å rette den.
Dette spørsmålet ble behandlet av Høyesterett i en sak fra 2010.
Advokatens råd
Et godt dokumentert kostnadsoverslag fra fagkyndige er ofte avgjørende for å få gjennomslag for krav om prisavslag.
Høyesteretts vurdering
Saken gjaldt en bolig med fuktskader og fare for muggsopp som følge av mangelfull drenering. Utbedringskostnadene var beregnet til 322 500 kroner.
Kjøperen mente imidlertid at verdireduksjonen var langt større, og krevde prisavslag tilsvarende differansen mellom kjøpesummen og senere salgssum.
Høyesterett uttalte at det i utgangspunktet er utbedringskostnadene som skal legges til grunn. Samtidig åpnet retten for at prisavslaget kan settes høyere dersom det kan dokumenteres at verdireduksjonen faktisk er større.
Det stilles imidlertid strenge krav til bevis. Det må foreligge kvalifisert sannsynlighetsovervekt for at verdiforskjellen overstiger utbedringskostnadene.
Hva betyr dette i praksis?
I praksis innebærer dette at de fleste krav om prisavslag vil ta utgangspunkt i utbedringskostnader.
Dersom du ønsker å kreve mer, må du kunne dokumentere at mangelen påvirker markedsverdien i større grad. Dette vil ofte kreve takst eller annen fagkyndig vurdering.
Tips fra advokaten
Det er krevende å få gjennomslag for prisavslag utover utbedringskostnader. Du må kunne dokumentere at boligens verdi faktisk er redusert mer.
Hvor stort avslag kan du kreve? [Sjekkliste]
1. Hva koster det å utbedre mangelen?
Start med å kartlegge hva det faktisk vil koste å rette feilen.
✔ Har du innhentet tilbud eller vurdering fra fagkyndige?
✔ Er kostnadsoverslaget konkret og dokumentert?
✔ Omfatter kostnadsoverslaget hele utbedringen, eller bare deler av problemet?
Utbedringskostnaden er normalt utgangspunktet for prisavslaget, og god dokumentasjon er avgjørende.
2. Gir utbedringen en standardheving?
Ikke alle utbedringer gir rett til full dekning.
✔ Vil utbedringen føre til bedre standard enn boligen opprinnelig hadde?
✔ Må det gjøres fradrag for oppgraderinger eller forbedringer?
Dersom utbedringen innebærer en forbedring, kan prisavslaget bli redusert tilsvarende.
3. Er verdireduksjonen større enn utbedringskostnadene?
I enkelte tilfeller kan mangelen påvirke boligens verdi mer enn det det koster å utbedre den.
✔ Har du dokumentasjon på at boligen har lavere markedsverdi med mangelen?
✔ Foreligger det takst eller annen fagkyndig vurdering?
Det stilles strenge krav til dokumentasjon dersom du krever et høyere prisavslag enn utbedringskostnadene.
4. Har du reklamert i tide?
Selv gode krav kan falle bort dersom du reagerer for sent.
✔ Har du varslet selger innen rimelig tid etter at du oppdaget mangelen?
✔ Har du dokumentasjon på at reklamasjon er sendt?
Reklamasjon er en forutsetning for å kunne gjøre krav gjeldende.
5. Er forholdet tilstrekkelig dokumentert?
Dokumentasjon er avgjørende i en eventuell tvist.
✔ Har du bilder, rapporter eller annen teknisk dokumentasjon?
✔ Har du lagret kommunikasjon med selger eller megler?
Jo bedre dokumentert saken er, desto sterkere står du.
6. Bør du få juridisk bistand?
Mange saker om prisavslag innebærer uenighet om både ansvar og beløp.
✔ Er det uenighet om mangelen eller størrelsen på kravet?
✔ Har saken betydelige økonomiske konsekvenser?
Tidlig juridisk bistand kan bidra til å avklare saken og styrke din posisjon.
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i tvister knyttet til eiendom og bolig.
Det er viktig å være klar over at dekningen er begrenset, normalt oppad til et fastsatt maksimumsbeløp per tvist, ofte inntil 100 000 kroner, eller begrenset oppad til tvistens økonomiske verdi (kravets størrelse).
Vi vurderer sammen med deg om saken kan meldes inn under rettshjelpsdekningen i din forsikring.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på, uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
- Vurdering av krav på prisavslag etter avhendingsloven
- Gjennomgang av kjøpekontrakt og salgsdokumenter
- Innhenting og vurdering av fagkyndig dokumentasjon
- Forhandlinger med selger eller eierskifteforsikring
- Tvister om prisavslag, inkludert rettslig oppfølging
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål
-
Prisavslaget skal som hovedregel tilsvare utbedringskostnadene.
-
Prisavslaget skal som hovedregel tilsvare utbedringskostnadene.
-
Nei, kravet vurderes uavhengig av om utbedring faktisk gjennomføres.
-
Ja, Osloadvokatene håndterer prosessen med forsikringsselskapet for deg.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Fikk beholde hund mot borettslagets vilje
Styret kunne ikke tvangsselge leiligheten på grunn av mannens hund
Avslutning av leieforhold – hvilke regler gjelder?
