Fester fikk innløst hele tomten til kun 92 150 kroner

Full seier etter langvarig strid

En bortfester mente deler av tomten ikke kunne innløses, og krevde langt høyere innløsningssum. Lagmannsretten ga fester fullt medhold – og tomten ble innløst for kun 92 150 kroner.

Saken viser hvordan tomtefesteloven kan gi festere sterke rettigheter, selv der bortfester hevder det motsatte.

Bakgrunnen for saken

Festeforholdet ble etablert i 1977, og utvidet året etter til å omfatte en nabotomt. Fester bodde på eiendommen, og ønsket å innløse hele området etter reglene i tomtefesteloven.

Bortfester nektet og hevdet at tomt B ikke var «bustadtomt», og derfor ikke kunne innløses. Han mente også at innløsningen måtte skje til 40 % av tomtens markedsverdi – ikke etter multiplikasjonsregelen.

For fester sto mye på spill: retten til å sikre seg hele eiendommen for fremtiden, til en forutsigbar og rimelig innløsningssum.

Lovens utgangspunkt

Tomtefesteloven gir fester rett til å innløse tomten etter bestemte regler. For bustadtomt kan man som hovedregel innløse for 25 ganger årlig festeavgift – et langt lavere beløp enn markedsverdi.

Bortfester pekte på lovens ordlyd og hevdet kontrakten var tidsbegrenset. Fester viste til at kontrakten ga en ensidig rett til fornyelse – altså i praksis et evigvarende festeforhold.

Fra konflikt til dom

Lagmannsretten så på festekontrakten, myndighetenes behandling av tomten på 1970-tallet og bruken av arealet. Alt talte for at det var ett samlet festeforhold. Dermed måtte også tomt B innløses sammen med hovedtomten.

Rettens vurdering

Retten konkluderte med at:

• Avtalen ga fester rett til å forlenge uten bortfesters samtykke.

• Bruken gjennom mange år viste at hele arealet var én tomt.

• Bortfester hadde ingen berettiget forventning om å få disposisjonsretten tilbake.

Innløsningssummen skulle derfor fastsettes etter multiplikasjonsregelen – 25 ganger festeavgiften.

Resultatet

Fester fikk innløst hele eiendommen, inkludert strandrett og brygge, for bare 92 150 kroner. Bortfester tapte saken og fikk dermed ikke medhold i sitt krav om langt høyere innløsningssum.

Hvorfor advokathjelp er avgjørende

Tomtefestesaker er ofte kompliserte, med uenighet om både kontrakt, lovtolkning og verdsetting. Uten advokat kunne fester ha risikert å tape eiendommen eller måtte betale millioner. Juridisk bistand sikret at loven ble tolket riktig og at klienten fikk full seier.

Dekning av advokatutgifter

I saker som dette kan rettshjelpsdekning i innbo- eller husforsikring ofte dekke store deler av advokatkostnadene. Vi hjelper deg å finne ut hvilke ordninger du kan bruke.

Viktigste lærdommer fra saken

• Fester kan ha rett til å innløse hele tomten, også ved tvist om delarealer

• Multiplikasjonsregelen gir ofte langt lavere innløsningssum enn markedsverdi

• Avtalens ordlyd og historisk bruk er avgjørende i retten

• Bortfester kan ikke regne med å få tilbake disposisjonsretten hvis kontrakten gir evigvarende feste

• Advokatbistand kan være avgjørende for å vinne frem i tomtefestesaker