Rehabilitert bolig med skjulte mangler ga et oppgjør på 2 millioner
En bolig som var markedsført som rehabilitert viste seg å ha flere alvorlige mangler. Saken ble løst ved rettsmekling.
Hva saken gjaldt en halvpart av en tomannsbolig
Kjøper anskaffet en halvpart av en tomannsbolig som i salgsdokumentene var markedsført som omfattende rehabilitert. Kort tid etter overtakelsen ble det avdekket en rekke alvorlige feil og mangler ved boligen.
Det viste seg blant annet at ytterkledningen var feilmontert, etterisoleringen var mangelfull og at det forelå konstruksjonsfeil ved både veranda og inngangsparti. I tillegg ble det avdekket lekkasje på badet samt sprekker i vegger og rundt vinduer. Ingen av disse forholdene var opplyst om i forbindelse med salget.
Advokat i saken
Reklamasjon uten løsning
Kjøper reklamerte kort tid etter oppdagelsen til selgers boligselgerforsikring via Claims Link. Det ble fremlagt omfattende dokumentasjon fra takstmenn og byggfirmaer som viste feil og mangler med utbedringskostnader på over kr 2 450 000.
Til tross for gjentatte reklamasjoner og flere rapporter, ble saken ikke løst. Det høyeste tilbudet som ble fremsatt fra selger, representert ved Claims Link, var kr 219 100. Dette sto ikke i forhold til manglenes omfang og ble ansett som klart utilstrekkelig.
Advokatens tips
Ikke aksepter lave tilbud for tidlig
Tidlige tilbud fra forsikringsselskap reflekterer ofte ikke reelle utbedringskostnader.
Bistand fra Osloadvokatene
Kjøper tok deretter kontakt med advokat Marius Martinsen-Røsting i Osloadvokatene. Etter en grundig gjennomgang av sakens faktum og dokumentasjon, ble det vurdert at vilkårene for prisavslag og erstatning etter avhendingsloven var oppfylt.
Det ble tatt ut stevning med krav om prisavslag og erstatning. Det samlede kravet oversteg kr 2,7 millioner, inkludert kostnader til takstrapporter og juridisk bistand.
Saken løst i rettsmekling
Etter at saken ble brakt inn for Trondheim tingrett, ble partene enige om å gjennomføre rettsmekling. Under meklingen kom partene til enighet om et samlet oppgjør på kr 2 000 000.
Oppgjøret ble vurdert som meget godt. Differansen mellom det opprinnelige kravet og forliksbeløpet kan forklares med at kjøper ved utbedring ville få forlenget levetid på bygningsdelene som ble utbedret. Etter langvarig rettspraksis må kjøper da akseptere et såkalt standardhevingsfradrag. Det ble derfor lagt til grunn at det neppe ville vært mulig å oppnå et bedre resultat gjennom dom.
Advokatens tips
Vurder rettsmekling som løsning
Rettsmekling kan gi et raskt og forutsigbart resultat uten full hovedforhandling.
Tre viktige momenter i saken
- Rehabilitering fritar ikke for opplysningsplikt
Når bolig markedsføres som rehabilitert, skjerpes selgers ansvar for å gi riktige og fullstendige opplysninger.
- Dokumentasjon var avgjørende
Flere takstrapporter og tekniske vurderinger ga et solid grunnlag for kravet.
- Rettslige skritt ga gjennomslag
Ved å ta ut stevning oppnådde kjøper over 1,7 millioner kroner mer enn det opprinnelige tilbudet
Hva kan vi ta lærdom av i saken?
Saken viser hvor viktig det er å reklamere raskt og grundig når man oppdager feil ved bolig. Selv boliger som fremstår som oppgradert kan ha alvorlige skjulte mangler. Uriktige eller tilbakeholdte opplysninger utgjør mangel etter avhendingsloven og kan gi rett til betydelig prisavslag og erstatning.
FAKTA – Mangler ved rehabilitert bolig
Ved kjøp av bolig gjelder avhendingsloven.
En bolig har en mangel når:
- selger har gitt uriktige opplysninger
- vesentlige forhold er holdt tilbake
- boligen er i dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente
Ved mangel kan kjøper kreve:
- prisavslag
- erstatning for økonomisk tap
i enkelte tilfeller heving
Ligner din sak? Vi hjelper deg.
Har du kjøpt bolig og oppdaget feil eller mangler som ikke ble opplyst om ved salget? Vi kan vurdere saken din og hjelpe deg videre.
Relevante fagartikler
Megler brøt opplysningsplikten – viktig avgjørelse for boligkjøpere
Hevd – langvarig bruk ga eiendomsrett til omtvistet areal
Heving av boligkjøp – oppgjør på 4,6 millioner kroner
