Foreldelse ved garantiforpliktelser i eiendomskjøp: Høyesteretts avklaring i ny dom

Sak om foreldelse

Foreldelse er et sentralt rettslig tema i avtaleretten, spesielt i forbindelse med eiendomskjøp og kontraktsmessig garantier. En ny dom fra Høyesterett (HR-2025-770-A) kaster lys over hvordan foreldelsesreglene skal anvendes på garantiforpliktelser som ikke har en klart definert utløpsdato. Dommen er særlig relevant for både kjøpere og selgere i eiendomstransaksjoner, samt profesjonelle aktører som gir eller mottar garantier ved kjøp av utviklings eiendom.

Saken: Garantiforpliktelse uten fastsatt utløpstid

I 2010 ble en utviklingseiendom solgt med en garanti fra selger om å dekke kostnader til eventuell opprensking av forurenset grunn. Garantien hadde ingen angitt tidsbegrensning. Flere år etter salget ble det avdekket forurensning, og kjøper krevde erstatning i henhold til garantien.

Spørsmålet var om kravet var foreldet etter foreldelsesloven

Høyesteretts vurdering av foreldelse

Høyesterett tok stilling til om foreldelsesloven §3 nr. 4 kom til anvendelse. Denne bestemmelsen regulerer foreldelse ved garantiforpliktelser, men gjelder kun når det foreligger en tidsbegrenset garanti. 

Et flertall på tre dommere la til grunn at bestemmelsen forutsetter at det klart fremgår av avtalen når garantiperioden utløper. Siden det i denne saken ikke var angitt noen slik frist, kunne ikke §3 nr. 4 benyttes. Dermed måtte foreldelsesfristen beregnes etter den alminnelige regelen i foreldelsesloven §3 nr. 2, hvor foreldelsen løper fra det tidspunkt kjøper fikk eller burde skaffet seg kunnskap om forholdet som begrunnet kravet.

Resultatet ble at kjøperens krav var foreldet

Dissens og rettslige implikasjoner

To dommere var uenig i flertallets vurdering. Mindretallet mente at garantien likevel hadde et tilstrekkelig klart utløpstidspunkt, og at foreldelsesloven §3 nr. 4 kunne anvendes.

Denne dommen fra Høyesterett illustrerer usikkerheten som kan oppstå når garantier ikke er klart tidsavgrenset. Den gir viktig veiledning om tolkningen av foreldelsesloven §3 nr. 4 og understreker betydningen av klart definerte garantiperioder i kontrakter.

Praktisk betydning for eiendomstransaksjoner

Dommen viser at selgere og kjøpere må være nøye med å angi hvor lenge en garanti skal gjelde. Uten en tydelig sluttdato, risikerer kjøper å tape krav på grunn av foreldelse, selv om garantien i utgangspunktet er ment å være langsiktig.

Anbefalinger i slike tilfeller

• Ved utarbeidelse av garantier, angi eksakt utløpsdato eller klart definerte vilkår for når garantien utløper
• Vurder løpende om det kan ha oppstått forhold som gjør krav foreldet
• Søk juridisk bistand ved usikkerhet om garantier og foreldelse

Dommens betydning

Foreldelse kan få avgjørende betydning for om et krav etter et eiendomskjøp kan gjøres gjeldende. Høyesterettsdommen gir viktig rettspraksis som bidrar til klarhet i spørsmål knyttet til garantiforpliktelser og foreldelsesfrister. Tydelig kontraktsutforming og god oversikt over foreldelsesreglene er avgjørende for å sikre rettigheter i slike tilfeller.