Uenighet om fordeling av fellesutgifter?
Sameiets vedtekter og eierseksjonslovens fravikelige bestemmelser er utgangspunktet for fordelingen av fellesutgiftene.
Bolig- og næringsseksjoner
En eiendom som var organisert som et eierseksjonssammeie bestod av flere boligseksjoner og en næringsseksjon. Under eiendommen lå et parkeringsanlegg. Første underetasje besto av 70 parkeringsplasser som ingikk som fellesareal for boligseksjonene med eksklusiv bruksrett for beboerne. Andre underetasje besto av 31 parkeringsplasser som var etablert som en næringsseksjon. Innkjøringen til begge etasjene var felles. Det oppstod uenighet om fordeling av sameiets utgifter. Næringsseksjonen hevdet at de ikke skulle betale for utgifter til snømåking, renhold og vaktmestertjenester da disse kun var knyttet til boligseksjonene. De kunne da ikke anses som fellesutgifter.
Vedtektene
Etter sameiets vedtekter var det slått fast at fellesutgifter er «utgifter ved eiendommen som ikke er knyttet til den enkelte bruksenhet». Dette samsvarer med eierseksjonsloven § 23 første ledd første punktum som bestemmer at fellesutgifter er «kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet». Det fulgte videre av vedtektene at fellesutgifter er «samtlige utgifter vedrørende drift av eiendommen, .. samt alle andre utgifter som påhviler eiendommen som sådan, og unntatt de omkostninger som spesielt gjelder bolig- eller næringsdelen av sameiet».
Ansett som fellesutgifter
Lagmannsretten så det slik at verken måkeutgifter, renholdsutgifter eller utgifter til vaktmestertjenester var knyttet til en eller flere enkelte bruksenheter. De er utgifter til drift av eiendommen, som påhviler eiendommen som sådan og skal behandles som fellesutgifter i likhet med utgifter til ytre vedlikehold, vedlikeholdsfond, strøm og fjernvarme. Det var for retten klart at næringsseksjonen også hadde behov for snømåking da innkjørselen og hovedinngangen som måkes, var felles. Det ble videre lagt til grunn at næringsseksjonene også hadde behov for renhold av garasjeanlegget og hovedinngangen. Også vaktmestertjenestene omfattet arbeid av betydning for næringsdelen av garasjeanlegget.
Kan du bli kastet ut av borettslag og sameie om du har dyr?
En nabo hevder kanskje å være allergisk mot dyr, og kontakter styret for å få dem til å kreve at du kvitter seg med kjæledyret.
Fordeling av fellesutgiftene
Lagmannsretten måtte videre ta stilling til hvordan de enkelte utgiftsposter skulle fordeles. Lovens utgangspunkt er at den som seksjonerer en eiendom, fritt kan fastsette fordelingsnøkkelen for fellesutgiftene. Fordelingsnøkkelen kan også fastsettes og senere endres på sameiemøte. I vedtektene het det at fellesutgifter fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene, med mindre annet gyldig vedtas med tilstrekkelig flertall. Noen annen regel om fordelingen av fellesutgiftene er ikke gyldig vedtatt av sameierne.
Fravike vedtektene?
Spørsmålet for retten var videre om det var grunnlag for å fravike vedtektsbestemmelsen om fordeling av fellesutgifter etter sameiebrøk. Utgangspunktet er at det skal mye til for å fravike en så vidt klar ordlyd. Dette gjelder enn mer når vedtektenes regel er den samme som eierseksjonslovens deklaratoriske hovedregel i § 23 første ledd, som fastslår at felleskostnader «skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbuk».
Urimelig fordel?
I dette tilfelle forelå gyldige vedtekter med en klar bestemmelse om fordeling etter sameiebrøk. Dersom retten kunne sette denne bestemmelsen til side, må vilkårene i lovens § 32 være oppfylt. Regelen i § 23 om fordeling etter nytte eller forbruk kan imidlertid få betydning som et moment ved vurderingen av om vedtektsbestemmelsen skal settes til side eller revideres. Eierseksjonsloven § 32 første ledd gir hjemmel for å sette til side en «beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning». Bestemmelsen gjelder også for bestemmelser inntatt i de opprinnelige vedtektene.
Ikke nok partene hadde ulik nytte
Når det gjaldt utgifter til snømåking, renhold, vaktmestertjenester, ytre vedlikehold og vedlikeholdsfond, fant lagmannsretten at det ikke var grunnlag for å fravike vedtektenes bestemmelse om fordeling etter sameiebrøk. Lagmannsretten fant det videre klart at boligdelen hadde større nytte av snømåking, renhold og vaktmestertjenester enn næringsdelen hadde, og at næringsdelens andel av kostnadene etter sameiebrøken var større enn næringsdelens faktiske behov for disse tjenestene. Det samme gjaldt for kostnadene til løpende ytre vedlikehold og oppbygging av vedlikeholdsfond. Det er imidlertid ikke tilstrekkelig etter § 32 at en beslutning er til fordel for noen og til ulempe for andre, eller til mer eller mindre ulempe eller nytte for ulike seksjonseiere. Det er bare en urimelig fordel for noen på andres bekostning, som rammes. Etter en samlet vurdering fant lagmannsretten at boligdelen her ikke fikk en urimelig fordel på næringsdelens bekostning.