Hvem har vedlikeholdsplikten i sameiet?
Manglende vedlikehold kan føre til skader på eiendommen. Vi forklarer hvem som har vedlikeholdsplikt, hva som gjelder når ny eier overtar, og hvordan du kan kreve erstatning for økonomiske tap.
Hva er vedlikeholdsplikten i sameiet?
Vedlikeholdsplikten i sameiet kan få store konsekvenser for deg som seksjonseier. Hvem skal egentlig betale når noe går galt – du eller sameiet? Ved å forstå hvor ansvaret ditt starter og slutter, unngår du både unødige kostnader og konflikter. Her får du en klar og praktisk forklaring på hva reglene faktisk betyr for deg.
Det viktigste om vedlikeholdsplikten
✔ Seksjonseiere har ansvar for vedlikehold av egen bruksenhet og tilleggsdeler
✔ Sameiet har ansvar for fellesarealer og bygningens konstruksjon
✔ Ved kjøp av seksjon overføres vedlikeholdsplikten til ny eier
✔ Sameiet kan pålegge seksjonseier å utføre vedlikehold
✔ Manglende vedlikehold kan gi erstatningsansvar
Hva sier loven om din vedlikeholdsplikt?
Alle seksjonseiere har plikt til å vedlikeholde sin seksjon i henhold til eierseksjonsloven. Dette gjelder uansett om seksjonen brukes som bolig eller næring.
Sameiet har som hovedregel ansvar for fellesarealer og bygningens konstruksjon.
Styret forvalter den felles eiendommen og skal sørge for at vedlikeholdet utføres forsvarlig og i henhold til lovens krav.
Hvem gjelder det for?
- Seksjonseier: Ansvar for egen bruksenhet, inkludert tilleggsdeler og inventar.
- Sameiet: Ansvar for fellesarealer, bygningens konstruksjon og felles installasjoner som rør, elektrisk anlegg og ventilasjon.
- Borettslag: Reglene om vedlikeholdsplikt er i stor grad like i borettslag. Andelseier og borettslagets plikter er regulert i borettslagsloven.
Når gjelder regelen?
Vedlikeholdsplikten gjelder kontinuerlig. Manglende vedlikehold kan føre til økonomisk ansvar og erstatningsplikt dersom skader oppstår.
Din vedlikeholdsplikt som seksjonseier
Hva skal vedlikeholdes?
Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter først og fremst egen bruksenhet. Dette inkluderer:
- Inventar, vegger, gulv og fastmontert utstyr
- Sluk og avløpsrør
- Tilleggsdeler som balkonger, terrasser eller tilbygg som er knyttet til seksjonen
Det er viktig å merke seg at seksjonseier også har plikt til å forebygge skader som kan ramme andre seksjoner.
For eksempel skal man unngå vannlekkasje fra bad eller kjøkken som kan skade naboseksjoner.
Tips
Sett deg inn i hvilke regler som gjelder for deg, eller oppsøk juridisk bistand.
Kvaliteten på vedlikeholdet
Lovverket setter minimumskrav: vedlikeholdet skal hindre skade og ulempe for andre seksjoner.
Dette betyr ikke at man må utføre modernisering eller ekstraordinær oppgradering, men at standarden skal være tilstrekkelig for å unngå problemer.
Eksempel: Dersom et vindu i leiligheten er i dårlig stand og det oppstår lekkasje, er seksjonseier ansvarlig for å utbedre dette før skade oppstår.
Avtalt fordeling som påvirker deg
Sameiet kan i vedtektene bestemme at seksjonseierens vedlikeholdsplikt utvides eller begrenses.
Dette kan for eksempel gjelde at eier tar ansvar for visse fellesarealer som brukes eksklusivt, eller at sameiet overtar ansvar for spesifikke seksjonsdeler.
Endringer må skje med samtykke fra berørte seksjonseiere.
Eierskifte
Når en ny eier overtar en seksjon, følger vedlikeholdsplikten med. Tidligere mangler kan ikke brukes som unnskyldning for å unnlate vedlikehold.
Ny eier kan imidlertid ha rett til prisavslag ved kjøp dersom det foreligger alvorlige mangler som burde vært utbedret av forrige eier.
Advokatens råd
Les vedtektene nøye før du kjøper eller selger en seksjon. Avtalte endringer kan ha stor betydning for kostnader og ansvar. Sørg for at eventuelle endringer er skriftlige og vedtatt i tråd med lovens krav.
Sameiets vedlikeholdsplikt
Hva omfattes?
Sameiet har ansvar for:
- Bygningens konstruksjon og fellesinstallasjoner
- Innvendige og utvendige fellesarealer som trapper, ganger og tak
- Felles tekniske installasjoner som rør, ventilasjon og elektrisk anlegg
Dette ansvaret inkluderer også at vedlikehold utføres på en måte som hindrer skade, forfall eller økonomisk tap.
Kvalitet
Sameiets vedlikehold stiller høyere krav enn seksjonseiers, da det ofte omfatter større deler av bygget. Manglende vedlikehold kan gi økonomisk ansvar overfor seksjonseiere og tredjepart.
Eksempel: Hvis taket ikke blir reparert i tide, kan vann trenge inn og skade flere seksjoner. Sameiet kan da bli erstatningsansvarlig for skadene.
Grense mot seksjonseiers ansvar
Avgjørelsen avhenger av om området er fellesareal eller del av en seksjon. Dette kan være komplisert for balkonger, takterrasser og tilbygg.
Det finnes rettspraksis som har avklart enkelte saker, men mange avgjørelser er konkrete og avhengige av situasjonen.
Når kan du kreve at sameiet utfører vedlikehold?
Styret i sameiet har ansvar for å beslutte og iverksette vedlikeholdsarbeid.
Vedlikeholdet skal være forsvarlig, men det kreves ikke at det alltid gjennomføres modernisering eller oppgradering. Hensikten er å unngå skade, forfall eller verdiforringelse.
Eksempel
Et borettslag eller sameie må sørge for at taket er tett, men det er ikke krav om at taket skal moderniseres med nye materialer hvis det eksisterende er forsvarlig.
Kan styret kreve tiltak fra deg?
Som seksjonseier har du både rettigheter og plikter knyttet til vedlikehold av egen seksjon og fellesarealer.
Dersom vedlikeholdet forsømmes, kan sameiet gripe inn for å sikre at skader og ulemper begrenses.
- Pålegg til seksjonseier om å utføre vedlikehold
- Utføre vedlikehold selv og kreve kostnader dekket
- Varsle seksjonseiere i rimelig tid før reparasjoner
- Vurdere erstatning for skader som følge av manglende vedlikehol
Eksempel
Hvis en seksjonseier unnlater å tette en lekkasje som påvirker fellesareal, kan sameiet utbedre skaden og kreve utgiftene dekket av seksjonseieren.
Vedlikeholdsplikt og dine muligheter for erstatning
Manglende vedlikehold kan gi krav på erstatning for:
- Skader på eiendom
- Midlertidige kostnader, som hotellopphold
- Andre økonomiske tap som følge av forsømt vedlikehold
Styret i sameiet kan holdes ansvarlig dersom skaden kunne vært unngått med forsvarlig vedlikehold.
Det kan kreves erstatning for både direkte skader og indirekte økonomiske tap.
Dokumentasjon er avgjørende – ta bilder, lag skriftlige rapporter og varsle styret skriftlig. Ved større skader bør du vurdere juridisk bistand for å sikre at du får dekket dine krav.
Tips fra advokaten
Husk at du kan kreve erstatning hvis manglende vedlikehold har ført til skade på din seksjon.
Hva gjør du nå?
- Dokumenter manglende vedlikehold
Ta bilder, lag skriftlige notater og samle all relevant informasjon. Dette er avgjørende for å kunne kreve tiltak eller erstatning senere. - Send skriftlig krav til styret
Formuler et tydelig brev eller e-post der du ber om at vedlikeholdet utføres. Oppgi frist og beskriv konsekvensene hvis ingenting skjer. - Vurder juridisk bistand
Hvis styret ikke reagerer, kan en advokat hjelpe deg med å fremme krav om vedlikehold eller erstatning. Dette gir tyngde og sikrer at prosessen følger loven.
Utfør nødvendig arbeid som siste utvei
Ved akutte skader kan du selv utføre vedlikehold for å hindre ytterligere skade. Husk å varsle styret først og dokumentere kostnadene, slik at du kan kreve refusjon.
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i nabotvister.
Du betaler kun en egenandel (ca. 4000 kr) og 20 % av kostnadene.
Vi undersøker alltid dekning via forsikring før vi starter saken.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på — uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
- Forhandling og dialog med styret
- Dekning av advokatutgifter gjennom forsikring
- Sikre at prosessen går riktig for seg
- Forberedelse av dokumentasjon
- Håndtere søknader
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål om vedlikeholdsplikten i sameiet
-
Seksjonseiere for sine bruksenheter, sameiet for fellesarealer og bygningens konstruksjon.
-
Nei, vedlikeholdsplikten overføres til ny eier. Manglende utbedring innen rimelig tid medfører ansvar.
-
Sameiet kan pålegge vedlikehold og i enkelte tilfeller utføre det selv, men må varsle og følge lovens regler.
-
Utgifter til reparasjon, midlertidig bolig og økonomiske tap forårsaket av forsømt vedlikehold.
-
Kontakt en advokat med erfaring i sameier og eierseksjonsloven. Mange forsikringer dekker advokatkostnader.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Feil saksøkt ved boligkjøp – kjøper tapte saken fullt ut
Begjæring om tvangssalg av eierseksjon avvist – sameiet tapte saken
Overdragelse av krav – kreditert faktura kunne ikke kreves betalt
