Risikoens overgang ved boligkjøp – selger frifunnet i tvist om mangelsansvar
En fersk dom fra Romerike og Glåmdal tingrett viser hvordan tidspunktet for risikoens overgang er avgjørende for mangelsvurderingen ved boligkjøp. Selger fikk fullt medhold etter bistand fra Osloadvokatene.
Kort om saken
Saken gjaldt om kjøper kunne kreve prisavslag for forhold knyttet til avløpsanlegget etter overtakelse, og hvordan risikoens overgang etter avhendingsloven påvirker selgers ansvar.
Advokatfullmektig i saken
Hva menes med risikoens overgang?
Risikoens overgang innebærer tidspunktet hvor kjøper overtar risikoen for eiendommen. Etter avhendingsloven § 2-4 går risikoen normalt over ved overtakelse.
Etter dette tidspunktet kan kjøper som hovedregel ikke gjøre gjeldende krav for forhold som oppstår senere, med mindre mangelen forelå allerede ved overtakelsen.
Sakens faktiske bakgrunn
Partene inngikk avtale om boligkjøp med forbehold knyttet til avløpsanlegget. Forbeholdet var ment å sikre at anlegget hadde kommunal godkjenning.
Overtakelse fant sted 23. juni 2023, og risikoen gikk da over til kjøper. På dette tidspunktet var det usikkerhet rundt kommunal status, men det forelå ingen pålegg om utbedring.
I etterkant ble det avklart at avløpsanlegget allerede var kommunalt godkjent.
Rettens vurdering av risikoovergangen
Retten presiserte at mangelsvurderingen må knyttes til forholdene på overtakelsestidspunktet. Selv om det hadde vært usikkerhet før overtakelsen, var anlegget lovlig da risikoen gikk over.
Risikoovergangen fungerte dermed som et klart skjæringstidspunkt: Etter overtakelse bærer kjøper risikoen for nye forhold, pålegg eller endringer – med mindre annet er avtalt.
Ingen grunnlag for prisavslag
Ettersom selger hadde oppfylt sin plikt ved overtakelsen, og anlegget var lovlig på dette tidspunktet, forelå det ingen mangel etter avhendingsloven.
Kjøpers krav om prisavslag ble derfor avvist, og selger ble frifunnet.
Tre viktige momenter i saken
- Risikoovergang er avgjørende. Mangelsvurderingen knyttes til tilstanden ved overtakelse.
- Usikkerhet før overtakelse er ikke nok. Det avgjørende er om forholdet faktisk var ulovlig da risikoen gikk over.
- Selger hefter ikke for fremtidige endringer. Nye pålegg etter overtakelse bæres som hovedregel av kjøper.
Risikoovergang og reklamasjon
Selv om kjøper reklamerer innen fristen i avhendingsloven § 4-19, kan reklamasjon bare gjelde forhold som forelå ved risikoens overgang.
Det hjelper derfor ikke å reklamere raskt dersom forholdet oppstod etter overtakelsen. Dokumentasjon av eiendommens status ved overtakelse er derfor avgjørende.
Hva lærer vi av saken?
Dommen viser at risikoens overgang er et sentralt skjæringstidspunkt i alle mangelsvurderinger. Når eiendommen er lovlig ved overtakelse, hefter ikke selger for senere krav eller pålegg – med mindre annet klart følger av avtalen.
Våre tips!
- Avklar forbehold før overtakelse
Usikkerhet bør løses skriftlig før overtakelsesprotokollen signeres. - Dokumenter status på kritiske forhold
Kommunale avklaringer kan være avgjørende i en senere tvist.
FAKTA – Risikoens overgang ved boligkjøp
-
Risikoen går normalt over ved overtakelse
-
Mangler vurderes ut fra tilstanden på dette tidspunktet
-
Reklamasjon kan bare gjelde forhold som forelå ved risikoovergang
-
Nye pålegg etter overtakelse bæres som hovedregel av kjøper
Ligner din sak? Vi hjelper deg.
Har du solgt bolig og fått krav fra kjøper? Osloadvokatene har lang erfaring med eiendomstvister og bistår selgere i saker om mangler, forbehold og ansvar etter boligkjøp.
Ring oss på telefon: 22 82 84 40, eller fyll ut skjema på denne siden. Vi svarer raskt.
Snakk med oss. Vi hjelper deg i din sak. Vi svarer raskt.
Advokatfullmektig Johannes Aune bistår klienter i nabotvister, vedtektsforståelse og andre eiendomsrelaterte konflikter. Han har bakgrunn fra boligforvaltning og er opptatt av praktiske og effektive løsninger.
Relevante fagartikler
Forbehold ved boligkjøp – når er selgers plikt oppfylt?
Boligkjøper fikk over 2 millioner i prisavslag etter omfattende museskader
Heving av bilkjøp – forliksrådet ga kjøper erstatning etter skjulte kollisjonsskader
