Vannlekkasje fra glasstak

Hvem har ansvaret når vannet trenger inn?

Saken gjaldt en takterrasse som var bygget om til vinterhage med glasstak. Etter flere vannlekkasjer oppsto spørsmålet: Var dette fellesareal som sameiet måtte vedlikeholde – eller seksjonseierens eget ansvar?

Lagmannsretten konkluderte med at glasstaket var så integrert i seksjonseierens leilighet at det falt utenfor sameiets vedlikeholdsplikt. Dermed måtte seksjonseieren selv dekke kostnadene.

Bakgrunnen for saken

Bygården ble seksjonert på 1980-tallet. Eieren av loftsleiligheten hadde bygget en takterrasse, som senere ble omgjort til en vinterhage med glasstak. Glasstaket fungerte samtidig som tak for leilighetene under.

Etter flere vannlekkasjer oppsto tvist om hvem som hadde ansvaret for vedlikehold og kostnader. Seksjonseieren mente sameiet måtte dekke utgiftene som felleskostnader. Sameiet mente ansvaret lå hos seksjonseieren selv.

Juridisk nøkkelpunkt – hvem skal egentlig betale?

I et sameie har hver eier ansvar for å passe på sin egen leilighet slik at den ikke skader naboene. Fellesarealer, som trapper, tak og fasade, er det sameiet som skal vedlikeholde.

Vanligvis fordeles disse fellesutgiftene likt etter eierbrøken. Men i noen tilfeller kan retten bestemme at det er mer rettferdig at den som har mest nytte av et bygg eller en bygningsdel, også må ta regningen.

Her ble spørsmålet: Var glasstaket en del av sameiets felles tak – eller en del av loftsleiligheten som eieren selv måtte stå for?

Fra konflikt til dom

Tingretten mente glasstaket var fellesareal. Lagmannsretten delte dette synet bare delvis: Glasstaket fungerte riktignok som tak for bygget, men det var tett knyttet til loftsleiligheten og kun tilgjengelig gjennom denne. Dette talte for at ansvaret måtte ligge hos seksjonseieren.

Rettens vurdering

Lagmannsretten la vekt på:

• Glasstaket var resultat av en privat utbygging.

• Ingen andre sameiere hadde nytte av tiltaket.

• Inspeksjon og vedlikehold var bare mulig fra loftsleiligheten.

Slik sett var det rimelig at kostnadene ble lagt på seksjonseieren, selv om glasstaket i utgangspunktet hadde en felles funksjon.

Resultatet

Lagmannsretten kom til at seksjonseieren måtte bære vedlikeholdsansvaret og dekke kostnadene selv. Selv om retten var i tvil, ble hovedregelen om felles ansvar fraveket på grunn av de særlige forholdene.

Hvorfor advokathjelp er avgjørende

Denne saken viser hvor komplekst ansvarsforholdet i sameier og borettslag kan være. Uten juridisk bistand risikerer man å stå igjen med store kostnader – selv om man tror sameiet skal dekke dem.

Dekning av advokatutgifter

I saker om fast eiendom og sameietvister kan man ofte få dekket deler av advokatutgiftene gjennom innboforsikring eller rettshjelpsforsikring. Vi hjelper klientene våre med å avklare dette.

Viktigste lærdommer fra saken

• Ikke alt som ser ut som fellesareal er sameiets ansvar.

• Private ombygninger kan gi seksjonseieren vedlikeholdsansvar.

• Rettshjelp kan være avgjørende for å unngå store, uventede kostnader.

De fleste slike saker får store deler av advokatutgiftene dekket av forsikring.

Ta kontakt tidlig – jo raskere vi involveres, desto større er muligheten for et godt resultat.