Hva er egentlig punktfeste?
Punktfeste er en festeavtale hvor arealet ikke er målt opp, men angitt som et punkt i kartet på bortfesterens eiendom.
Punktfeste brukes hyppig for fritidsbebyggelse, og dette kan reise noen særlige spørsmål.Avtaler om punktfeste opprettes som vanlig festegrunn med festenummer i matrikkelen og i grunnboken.
Festeareal ikke presist angitt
Det særegne ved punktfeste er at festearealet ikke er presist angitt. Festearealet er kun angitt til et punkt. Dette innebærer at bebyggelsen må plasseres slik at punktet kommer innenfor grunnmuren. I slike festeforhold oppstår to særlige problemstillinger:
1. Hvor stort areal har punktfester rådighet over?
2. Hvor stort areal har punktfester rett til ved en eventuell innløsning?
Punktfesterens rådighet
Hovedregelen i punktfesteforhold er at festeren har eksklusiv rådighet over det areal som huset legger beslag på. Den eksklusive rådigheten strekker seg ut til arealet som støter umiddelbart til huset. Festeren har videre rett til å benytte areal som ligger noe fjernere, men her har han ikke lenger eksklusiv rådighet. Festerens råderett kan i disse tilfellene sammenlignes med en servitutthaver.
Hvilke inngrep kan festeren gjøre i terrenget?
Festeren kan for det første sprenge og foreta det som er nødvendig for å reise fritidsboligen. Dette omfatter blant annet planering og opprydding rundt hus. I tillegg kan oppføring av vei, kloakk og vann innebære at også andre nødvendige inngrep må gjennomføres. Etter tomtefesteloven har fester også rett til å avgjøre hvorvidt trær på tomta skal fjernes. Er ikke størrelsen på tomta oppgitt, gjelder dette området ett mål. Det følger av rettspraksis at ett mål skal regnes som festeareal også på andre områder enn trefelling. Dette innebærer at det må foreligge avtale eller sterke bevis for at en punktfestekontrakt skal omfatte større areal enn ett mål.
Innløsning av punktfestetomt
Tomtefesteloven inneholder ingen bestemmelser om hvor stor tomten skal være ved innløsning av punktfester. Forskriftshjemmelen i tomtefesteloven § 37 tredje ledd viser imidlertid til at fylkesmannen kan avgjøre «kva som skal følgje med ved innløysinga dersom ein part ber om det». Blir partene ikke enige om størrelsen på tomten, kan således Fylkesmannen avgjøre hva som følger med ved innløsning, og størrelsen på tomten.