Kjøp av bolig «as is» – hva er dine rettigheter ved vesentlige mangler?
Har du oppdaget skjulte feil i din nye bolig, kan du ha krav på økonomisk kompensasjon selv om den ble solgt «som den er».
Hva betyr det å kjøpe bolig «as is»?
Når en brukt bolig selges med forbeholdet “as is” eller “som den er”, tar kjøper i utgangspunktet risikoen for skjulte feil. Likevel er det ikke slik at selger er uten ansvar. Avhendingslova gir tre viktige unntak der forholdet likevel regnes som mangel:
- Uriktige opplysninger fra selger
- Tilbakeholdte opplysninger som burde vært gitt
- Vesentlige mangler, jf. § 3-9
Med andre ord kan du fortsatt ha krav på prisavslag, retting eller erstatning – selv om boligen er solgt “som den er”.
Kort oppsummert om «as is»
- «As is» / «som den er» fritar ikke selger for ansvar
- Du kan ha krav ved uriktige eller manglende opplysninger
- Vesentlige avvik fra forventet standard kan gi prisavslag
- Vurderingen er helhetlig – ikke bare basert på prosent og kostnad
Når er en mangel vesentlig ved kjøp “as is”?
For at en mangel skal være “vesentlig” etter avhendingslova, må boligen ha et klart og betydelig avvik fra det som er rimelig å forvente etter pris, alder og opplysninger.
Momenter i vurderingen:
- boligens alder og vedlikeholdsnivå
- bygningsteknisk tilstand
- opplysninger i salgsdokumentene
- selgers kunnskap eller tilbakeholdelse
- hvor store utbedringskostnadene er
- hva som er en rimelig risikofordeling mellom kjøper og selger
Det er altså en helhetsvurdering – ikke en matematisk formel.
Advokatens vurdering
Mange tror at as-is fritar selger helt. Det stemmer ikke. Dersom boligen er i markant dårligere stand enn du objektivt kunne forvente, foreligger det en mangel.
Dine rettigheter etter avhendingslova § 3-9 ved salg “som den er”?
Bestemmelsen er sikkerhets nettet som beskytter kjøper mot store avvik:
“Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.”
Dette betyr at selv uten feil fra selger, kan du få prisavslag hvis boligen avviker markant fra forventbar standard.
Forarbeidene understreker at avviket må være utvilsomt. Regelen skal ikke brukes for småfeil eller naturlig slitasje, men for betydelige forhold som påvirker verdien eller bruken av boligen.
Hva er påregnelig stand når boligen selges “som den er”?
Vurderingen av hva en kjøper “kan forvente” er objektiv, ikke subjektiv. Det handler ikke om hva du personlig trodde – men hva en fornuftig kjøper burde forstå ut fra:
- Takstrapporten
- Salgsoppgaven
- Boligens alder og byggeskikk
- Prisnivået i markedet
- Boligens tekniske forutsetninger
Eksempel:
- Et bad fra 2006 kan forventes å ha slitasje, men ikke totalrenoveringsbehov.
- Et tak fra 1980 kan forventes å være nær slutten av levetiden, men ikke å være ulovlig bygd.
Kjøpers undersøkelsesplikt gjelder også.
Feil du burde oppdaget ved visning eller i dokumentasjonen, kan du normalt ikke reklamere på.
Den todelte vurderingen: kostnad og kvalitet
Selv om utgangspunktet ved et «as is»-salg er at du som kjøper tar risikoen for skjulte feil , skal den kvantitative vurderingen av utbedringskostnadene sikre at du ikke blir sittende med hele ansvaret dersom boligen viser seg å være i en ekstremt dårligere stand enn forventet.
Domstolene bruker ofte en todelt vurdering for å avgjøre om en mangel er vesentlig:
1. Kvantitativ vurdering – utbedringskostnader
Hvor stor del av kjøpesummen må du bruke på å rette feilen?
Rettspraksis viser at 3–6 % ofte utgjør en terskel.
2. Kvalitativ vurdering – avvikets art
- Er feilen farlig?
- Er avviket stort i forhold til normal standard?
- Reduserer det boligens funksjon eller verdi?
- Er det noe en kjøper ikke kunne forvente?
Husk:
Forsikringsselskapene fokuserer ofte på prosenttall, men dette er ikke den juridiske vurderingen. Helheten er avgjørende.
Hva sier rettspraksis?
Rettspraksis, med den kjente ‘Rottedommen’ i spissen, illustrerer nettopp den vanskelige grensedragningen for hva du som kjøper må tåle av skjulte feil når du har signert en kontrakt med et «som den er»-forbehold.
Dommene viser at selv om utgangspunktet ved et slikt salg begrenser selgers ansvar, vil domstolene likevel beskytte kjøper dersom avviket fra det påregnelige blir for stort.
Følgende dommer illustrerer hvordan vesentlighetsvurderingen fungerer i praksis.
Rt. 2008 s. 963 – Rottedommen
- Råteskader
- Utbedringskostnader på minst 6,8 %
- Høyesterett presiserte at prosenttallet ikke er avgjørende alene
- Det sentrale er om avviket var upåregnelig
LG-2015-196305 – Gulating lagmannsrett
- Retten kritiserte bruk av standardhevingsfradrag
- Vurderingen skal være helhetlig, ikke matematisk
LB-2015-111044 – Borgarting lagmannsrett
- Bolig solgt for 27 millioner
- Skader for 900 000 kroner (3,33 %)
Selv lav prosent kunne være vesentlig, fordi boligens forventede standard var svært høy
Advokatens vurdering
Rettspraksis viser tydelig at mangler må vurderes både kvalitativt og kvantitativt. Ikke godta avslag begrunnet kun i prosenter.
Hvor stort må avviket være?
Utgangspunkt: 3–6 % av kjøpesummen
→ men unntak finnes.
Hovedpunkter:
- dyre boliger krever nyansering (beliggenhet kan utgjøre store deler av prisen)
- tekniske feil som påvirker sikkerhet kan være vesentlige selv ved lave beløp
- kombinasjonen av flere mindre feil kan gjøre helheten vesentlig
Derfor er hver sak individuell.
Advokatens tips
Kjøper har også plikt til å undersøke. Feil du burde oppdaget ved visning eller i dokumentasjonen, kan du normalt ikke reklamere på.
Slik reklamerer du på en bolig kjøpt “as is”?
For å styrke saken din bør du:
1. Reklamere skriftlig straks du oppdager feilen
Kort, tydelig og innen rimelig tid.
2. Dokumentere alt
- bilder
- videoer
- takstrapporter
- fagkyndige vurderinger
- kvitteringer og kostnadsoverslag
3. Kontakte advokat tidlig
Feil vurderinger i starten kan svekke saken. Mange får hjelp dekket av forsikring.
4. Ikke akseptere avslag basert på prosentregning
Be om en helhetsvurdering, slik loven krever.
Osloadvokatene kan hjelpe deg
Vi ser raskt om du har krav på prisavslag eller erstatning. Vi undersøker også om du kan få dekket advokatutgifter via boligkjøperforsikring eller eierskifteforsikring.
Hva koster advokathjelp?
I de fleste boligsaker får du deler av kostnadene dekket av:
- boligforsikring
- eierskifteforsikring
- boligkjøperforsikring
Hos oss:
✔ Første samtale er gratis
✔ Vi søker om dekning for deg
✔ Du betaler kun egenandel dersom forsikringen dekker
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i nabotvister.
Du betaler kun en egenandel (ca. 4000 kr) og 20 % av kostnadene.
Vi undersøker alltid dekning via forsikring før vi starter saken.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på — uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål om «as is»
-
At du overtar risikoen for skjulte feil, men selger er fortsatt ansvarlig ved vesentlige mangler.
-
Et markant avvik fra det du objektivt kunne forvente etter pris, alder og opplysninger.
-
Vanligvis 3–6 %, men kvalitativ vurdering kan gjøre mindre beløp vesentlige.
-
Et fradrag noen forsikringsselskaper bruker. Rettspraksis viser at vurderingen ikke skal binde seg til fradrag eller prosenter, men til helheten.
-
Ja, ofte via eierskifte- eller boligkjøperforsikring.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
«Rålekker» bolig var full av feil – kjøper fikk 2 millioner i erstatning
FagartikkelAvhendingslova eller bustadoppføringslova – hvilken lov gjelder ved salg av bolig?
