Megler brøt opplysningsplikten – viktig avgjørelse for boligkjøpere
En eiendomsmegler unnlot å informere om vesentlige endringer i salgsoppgaven ved relansering av bolig. Reklamasjonsnemnda slo fast at dette var brudd på god meglerskikk.
Spørsmål om brudd på opplysningsplikt.
Saken gjaldt spørsmålet om eiendomsmegler hadde oppfylt sin opplysningsplikt overfor en boligkjøper ved ny annonsering av en eiendom. Spesielt var det spørsmål om megler hadde gjort kjøper tilstrekkelig oppmerksom på vesentlige endringer i salgsoppgaven.
Advokat i saken
Manglende informasjon om kommunalt pant
Kjøper anskaffet en enebolig for 5,55 millioner kroner i mai 2022. Eiendommen hadde vært annonsert tidligere, og kjøper hadde da mottatt en salgsoppgave uten opplysninger om heftelser.
Ved ny annonsering ble salgsoppgaven oppdatert med informasjon om et kommunalt pant på eiendommen. Dette er en vesentlig opplysning. Megler sendte imidlertid kun en lenke til den oppdaterte salgsoppgaven, uten å informere uttrykkelig om at det var gjort endringer av betydning. Kjøper forholdt seg derfor til den tidligere salgsoppgaven.
Først to år senere ble pantet oppdaget. På dette tidspunktet utgjorde kravet over 200 000 kroner.
Advokatens tips
Spør direkte om endringer
Ved ny annonsering bør du alltid spørre om det er gjort endringer siden forrige salgsrunde.
Bistand fra Osloadvokatene
Kjøper tok kontakt med Osloadvokatene for vurdering av saken. På vegne av kjøper ble saken blant annet brakt inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, med anførsel om at megler hadde brutt sin opplysningsplikt og god meglerskikk.
Nemndas vurdering av meglers plikter
Reklamasjonsnemnda la til grunn at opplysningene i den oppdaterte salgsoppgaven isolert sett var korrekte. Nemnda uttalte imidlertid at dette ikke var tilstrekkelig.
Når en eiendom relanseres etter flere måneder, og det gjøres endringer av vesentlig betydning – som innføring av en pengeheftelse – har megler en særskilt plikt til å gjøre interessenter tydelig oppmerksomme på dette. Det er ikke tilstrekkelig å kun oversende en lenke til oppdatert salgsoppgave uten nærmere forklaring.
Meglers unnlatelse ble derfor vurdert som brudd på god meglerskikk.
Advokatens tips
Les alltid siste salgsoppgave grundig
Ikke legg til grunn dokumenter du har mottatt tidligere i prosessen.
Resultatet i saken
Selv om nemnda konkluderte med at megler hadde opptrådt i strid med god meglerskikk, førte ikke erstatningskravet frem i denne konkrete saken. Avgjørelsen gir likevel viktige føringer for hvordan meglere skal opptre, og kan ha stor betydning i tilsvarende saker.
Tre viktige momenter i saken
1. Vesentlige endringer må kommuniseres tydelig
Megler kan ikke forutsette at kjøper selv oppdager endringer i salgsoppgaven.
2. Relansering skjerper meglers ansvar
Når en bolig legges ut på nytt etter en periode, må megler være særlig aktsom.
3. Brudd på god meglerskikk kan få rettslige konsekvenser
Selv om erstatning ikke gis i alle saker, kan brudd få betydning i senere tvister.
Hva kan vi trekke ut av lærdom i saken?
Saken viser at boligkjøpere ikke alltid får full og korrekt informasjon, selv når dokumentene formelt er oppdatert. Samtidig tydeliggjør avgjørelsen at meglere har en aktiv plikt til å informere om vesentlige endringer – ikke bare gjøre informasjonen tilgjengelig.
FAKTA – Meglers opplysningsplikt
Eiendomsmeglere er underlagt strenge krav til opplysningsplikt og god meglerskikk.
Megler skal blant annet:
-
gi korrekte og fullstendige opplysninger
-
informere om vesentlige endringer i salgsdokumentene
-
opptre i samsvar med god meglerskikk
Brudd på disse pliktene kan:
-
gi grunnlag for klage til Reklamasjonsnemnda
-
i enkelte tilfeller føre til erstatningsansvar
Relevante fagartikler
Hevd – langvarig bruk ga eiendomsrett til omtvistet areal
Rehabilitert bolig med skjulte mangler ga et oppgjør på 2 millioner
Heving av boligkjøp – oppgjør på 4,6 millioner kroner
Boligkjøper fikk fullt prisavslag og erstatning på 1,45 millioner kroner
Snakk med oss. Vi hjelper deg i din sak. Vi svarer raskt!
Advokat Andrea Myhre har solid faglig tyngde innen plan- og bygningsrett og forvaltningsrett, og bred erfaring innen forsikring, reklamasjoner og fast eiendom.
