Mangelsvurdering - når foreligger det en mangel ved boligen?
Selv om eiendommen har svakheter eller feil, er ikke det ensbetydende med at det foreligger en mangel ved eiendommen i rettslig forstand.
I praksis er det slik at kjøper i stor utstrekning må finne seg i feil ved eiendommen. Men avhendingsloven oppstiller visse krav til eiendommen. Tidspunktet for mangelsvurdering er risikoens overgang, som normalt vil være ved overtagelsen av eiendommen.
Tidspunktet for mangelsvurdering
Dette innebærer at selgeren har ansvar for mangler som foreligger på overtakelsestidspunktet, men ikke mangler som oppstår i etterkant av overtakelsen. Dette er et naturlig utgangspunkt. Det er imidlertid slik at selger også kan bli ansvarlig for mangler som oppstår i ettertid. Dette gjelder dersom mangelsvurdering viser at det skyldes et kontraktsbrudd fra selgeren. Eller dersom selgeren har garantert for egenskaper ved eiendommen. Selgeren vil også ha ansvar for mangler som først viser seg på et senere tidspunkt, men som har vært til stede ved overtakelsen.
Hva sier avtalen ?
Avtalen utgjør det primære grunnlaget for vurderingen av om det foreligger en mangel. Det må altså tas utgangspunkt i avtalen. På grunnlag av denne vurderes hvorvidt eiendommen er i samsvar med de kravene til kvalitet, utrusting og annet som følger av denne. Her er det sentralt at i tillegg til selve kjøpekontrakten, vil opplysninger gitt gjennom prospekt, takst og evt. eiendomsmegler regnes som del av avtalen. Dersom det foreligger et avvik mellom kjøpers forventninger etter avtalen, og eiendommens faktiske tilstand, vil dette utgjøre en mangel etter avhendingslova § 3-1 første ledd.
Hva blir løsningen når avtalen ikke gir svar?
Det er sjelden avtalen omfatter alle relevante forhold. Dersom avtalen ikke uttrykkelig regulerer det aktuelle forholdet, må avviket vurderes opp i mot hva en kjøper normalt kan forvente seg av en slik eiendom. Her må det vurderes hvorvidt eiendommen er i dårligere stand enn man normalt kan forvente ut i fra eiendommens type, alder, innretning, synlige vedlikeholdskostnader og andre konkrete omstendigheter. Høyesterett har fulgt en praksis hvor forhold som skyldes slit og elde normalt ikke vil utgjøre mangler. Det forventes at dette er noe kjøperen må kjenne til ved kjøp av brukt bolig. Det stiller seg derfor annerledes ved kjøp av en ny bolig.
Avhendingslovens generelle krav til boligens tilstand
Avhendingsloven stiller noen generelle krav til eiendommens tilstand. For det første vil det foreligge en mangel ved boligen dersom den ikke passer til formål som tilsvarende eiendommer vanligvis blir brukt til. For det andre vil det foreligge en mangel dersom det er en forbruker som er kjøper, og eiendommen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav stilt i lov eller i medhold av lov.
Det oppstilles ulike regler for boliger som selges «as is» eller «som den er».
Ta kontakt med Osloadvokatene
Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt kan våre advokater rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.
Ta kontakt med en av våre advokater med én gang du oppdager en mangel ved boligen. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister, og å innhente den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.
Dersom du har innboforsikring vil den dekke advokatutgifter opp til 100 000,-. Den gjelder som hovedregel i alle typer saker, men det er likevel noen viktige unntak. Våre advokater kan reglene og unntakene, og vil bistå deg gjennom hele prosessen.
Denne ordningen kommer i tillegg til de vanlige reglene for fri rettshjelp.
Osloadvokatene ordner alt med ditt forsikringsselskap, og sender deg bare regning på egenandelen. Våre advokater vil alltid undersøke om du har rett på fri rettshjelp eller rettshjelp via din forsikring.
Har du kjøpt bolig med mangler etter mangelsvurdering?
Kontakt Osloadvokatene
ved advokat Heidi Kristin Åsvang
Epost: aasvang@advokat.no eller telefon 930 01 850
Relaterte saker:
Nyoppusset leilighet var angrepet av rotter
Når kan du heve boligkjøpet