Hvem kan kreve tvangssalg? Ny dom klargjør panthaverens rolle

Hvem har rett til å begjære tvangssalg?

Kan arvingene etter en kreditor kreve tvangsdekning når panteretten formelt er registrert på en advokat som «tillitsmann»? Dette spørsmålet sto sentralt i kjennelsen fra Telemark tingrett, TTEL-2024-83720, som gir god veiledning for forståelsen av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-1 og panterettens innhold i praksis.

Bakgrunn: Arvet krav etter dødsfall – fikk motstand fra formell panthaver

Saken gjaldt et lån på 1 million kroner gitt som en del av et større «brolån» på 35 millioner kroner, der flere långivere deltok, og pant i fast eiendom var stilt som sikkerhet. Etter at långiveren gikk bort, ønsket arvingene å begjære tvangssalg av de aktuelle eiendommene, da låntaker ikke hadde oppfylt sine forpliktelser.

I grunnboken stod imidlertid en advokat oppført som panthaver, og det ble gjort gjeldende at det kun var denne advokaten som tillitsmann, som kunne fremme krav om tvangssalg. Arvingene hevdet på sin side at de reelt sett hadde panteretten og dermed kompetanse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-1.

Rettslig spørsmål: Hvem har panterett?

Et sentralt vilkår for å kunne kreve tvangsdekning etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-1 er at man er «den som har panterett». Spørsmålet retten måtte ta stilling til, var om arvingene – som hadde krav sikret under pantedokumentet – kunne anses som innehavere av panteretten til tross for at en annen person var registrert som panthaver i grunnboken.

Retten: Arvingene kunne bruke panteretten selv

Tingretten viste til at panteretten og pengekravet er to ulike rettsforhold. Det er fullt mulig at panteretten forvaltes av én person (f.eks. en advokat eller tillitsmann), mens selve pengekravet eies av andre – i dette tilfellet arvingene. Spørsmålet var derfor hvem som har rettslig adgang til å kreve tvangssalg.

Retten viste til tidligere praksis fra Høyestrett hvor det er slått fast at den enkelte kreditor som hovedregel ikke er avskåret fra å kreve inndrivelse med mindre det foreligger en klar avtale om eksklusiv oppgjørsmyndighet hos en tillitsmann.

Det avgjørende ble dermed at det ikke forelå noen utvetydig rettsfraskrivelse fra avdøde, og at advokaten registrert som panthaver heller ikke påberopte seg noen funksjon utover å «besitte sikringspantet».

Hva avgjørelsen sier om panterett og tvangssalg

Tingretten kom til at arvingene etter långiveren faktisk var «den som har panterett» i lovens forstand, og kunne fremme krav om tvangsdekning. Dette til tross for at det ikke var tinglyst noen særskilt transport av pantedokumentet til dem.

Retten avviste motpartens argumenter om at kun den registrerte panthaveren kunne fremme kravet, og la til grunn at det ikke forelå noen rettslig hindring for at arvingene benyttet pantet til å dekke det uoppgjorte kravet.