Kan styret i borettslaget nekte deg å leie ut via Airbnb?
Lurer du på om styret kan nekte deg å leie ut via Airbnb? Reglene er ulike i borettslag og sameier – her forklarer vi når utleie er lov, og hva du kan gjøre hvis styret sier nei.
Usikker på om Airbnb-utleie er lov i ditt borettslag?
Mange som eier leilighet vurderer å leie ut via Airbnb for å spe på inntekten – enten midlertidig eller i kortere perioder. Samtidig opplever mange å få motstridende beskjeder fra styret, naboer eller nettfora.
Hva som faktisk er lov, avhenger av om du bor i borettslag eller sameie, og av hvilke regler som gjelder i akkurat ditt tilfelle.
Det viktigste om utleie på airbnb
✔ Reglene er forskjellige i borettslag og eierseksjonssameier
✔ I borettslag er hovedregelen at du må bo der selv
✔ Korttidsutleie kan likevel være tillatt i visse situasjoner
✔ Vedtektene er avgjørende
✔ Styret kan ikke nekte uten saklig grunn i alle tilfeller
Hva er forskjellen på borettslag og eierseksjonssameie?
Først må vi skille mellom de to vanligste eierformene i Norge:
- Eierseksjonssameie (selveierleilighet)
- Borettslag (andelsleilighet)
Forskjellen er avgjørende for om styret kan nekte deg Airbnb-utleie.
Eierseksjonssameie – er det lov å leie ut via Airbnb?
Når du eier en selveierleilighet, er du eierseksjonssameier. Det innebærer at du har full råderett over boligen din.
I praksis betyr dette at du:
- Kan selge boligen
- Kan pantsette boligen
- Kan leie ut hele eller deler av boligen
Utgangspunktet er derfor klart:
Sameiet kan som hovedregel ikke nekte deg å leie ut via Airbnb.
Men: Vedtektene kan sette grenser
Sameiet kan likevel ha vedtekter som:
- Begrenser korttidsutleie
- Stilller krav til varighet
Regulerer bruk av fellesarealer
Advokatens råd
Mange tror at «selveier» betyr full frihet uten unntak. Det stemmer ikke. Vedtektene må alltid leses nøye før du starter Airbnb-utleie.
Borettslag – hva sier loven om Airbnb-utleie?
I borettslag er situasjonen annerledes.
Ved kjøp av andelsleilighet eier du ikke boligen direkte, men en andel i borettslaget med bruksrett til leiligheten. Dette reguleres av borettslagslova, som bygger på det såkalte brukereigerprinsippet.
Hva betyr brukereigerprinsippet?
Prinsippet innebærer at:
- Du som andelseier skal bo i boligen selv
- Utleie er unntaket – ikke hovedregelen
Derfor er utgangspunktet at styret kan nekte Airbnb-utleie i borettslag.
Utleie på Airbnb når du selv bor i leiligheten
Leier du ut deler av boligen mens du selv bor der, stiller saken seg ofte annerledes.
Som hovedregel:
- Har borettslaget ikke adgang til å nekte slik utleie
- Dette gjelder også korttidsutleie, som Airbnb
Unntak: Vedtektene
Styret kan likevel gripe inn dersom:
- Borettslaget har vedtekter som forbyr korttidsutleie
- Utleien skaper vesentlige ulemper for øvrige beboere
Tips fra advokaten
Dersom du selv bor i leiligheten og leier ut et rom, skal terskelen for å nekte være høy. Styret må kunne vise til konkrete problemer – ikke bare misnøye.
Særlige grunner som gir rett til å leie ut hele boligen
Ønsker du å leie ut hele boligen i et borettslag, er hovedregelen at styret kan nekte. Likevel finnes det viktige unntak.
Borettslagslova gir rett til utleie dersom det foreligger særlige grunner, for eksempel:
- Arbeid på annet sted
- Studier
- Militærtjeneste
- Sykdom
- Andre tungtveiende grunner som gjør at du midlertidig er borte
I slike tilfeller:
- Har du rett til å leie ut
Styret kan kun nekte dersom det foreligger saklig grunn
Når kan styret likevel nekte utleie på Airbnb?
Selv om særlige grunner foreligger, kan styret si nei dersom:
- Utleien skaper alvorlige ordensproblemer
- Leietakerne bryter husordensregler
- Utleien fremstår som næringsvirksomhet
Styret må da kunne dokumentere forholdene.
Advokatens råd
Generelle antakelser om at «Airbnb skaper uro» er ikke nok. Styret må vise til faktiske forhold i ditt tilfelle.
Eksempel fra praksis om utleie på airbnb
Vi har bistått flere klienter som ønsket å leie ut via Airbnb i borettslag.
I én sak jobbet andelseieren midlertidig i utlandet og ønsket å leie ut leiligheten i seks måneder. Styret nektet først, men etter juridisk vurdering og dokumentasjon av arbeidsforholdet, ble utleien tillatt.
Sakens utfall viser at styret ikke står fritt til å nekte, selv i borettslag.
Hva bør du gjøre nå?
Hvis du vurderer Airbnb-utleie, anbefaler vi følgende:
- Sjekk om boligen er i borettslag eller sameie
- Les vedtektene nøye
- Avklar om du bor der selv eller vil leie ut hele boligen
- Dokumenter eventuelle særlige grunner
- Ta kontakt med advokat før konflikt oppstår
Osloadvokatene bistår blant annet med:
- Vurdering av lovlighet
- Dialog med styret
- Tolkning av vedtekter
Bistand ved styrevedtak og tvister
Tips fra advokaten
Ta kontakt med advokat tidlig for å unngå unødvendig konflikt og kostnader
Hva koster det å få hjelp av advokat?
Ikke la frykten for advokatkostnader stoppe deg.
- Mange boligforsikringer dekker advokatutgifter
- Du har alltid fritt advokatvalg
- Vi hjelper deg med å søke dekning
Dette får du i en første gratis samtale:
- Vurdering av saken din
- Avklaring av finansiering
- Konkrete råd om veien videre
Lurer du på om du har råd til advokat?
Mange er bekymret for kostnadene, men innboforsikringen dekker som regel 80 % av advokatutgiftene i nabotvister.
Du betaler kun en egenandel (ca. 4000 kr) og 20 % av kostnadene.
Vi undersøker alltid dekning via forsikring før vi starter saken.
La oss sjekke hva som dekkes i ditt tilfelle.
Når du tar kontakt med oss, skal du være trygg på at:
- Vi er uavhengige: Vi jobber kun for dine interesser, ikke for å begrense forsikringsselskapets kostnader.
- Vi sørger for at du får den hjelpen du har krav på — uten at kostnadene blir en hindring.
- Vi ordner søknaden for deg, slik at du slipper å bekymre deg for økonomien.
Osloadvokatene bistår deg med:
- Forhandling og dialog med styret
- Vurdering av lovligheten av utleieforholdet
- Håndtering av forsikringsdekning for advokat
Denne artikkelen er skrevet av
Ofte stilte spørsmål om utleie på airbnb
-
Ja, gjennom vedtektene – men bare innenfor lovens rammer.
-
Ja, Airbnb regnes som fremleie etter borettslagslova.
-
Nei. Nektelse må være saklig og lovlig begrunnet.
-
Nei, reglene er vesentlig strengere i borettslag.
Snakk med en advokat
Ønsker du at vi skal vurdere saken din? Send inn en henvendelse, og vi kontakter seg innen 3 timer
Andre relevante saker
Skattepliktig inntekt av utleieinntekter via Airbnb?
Utleie av deler av borettslagsleilighet
7 gode råd til deg som er leietaker
