Innløsing av festetomt
Lovens utgangspunkt
Utgangspunktet for innløsing av festetomt følger av tomtefesteloven § 32. Der fremgår det at festeren kan kreve innløsing av festetomt for bolig eller fritidshus når det har gått 30 år av festetiden. Det kan imidlertid følge av festeavtalen at innløsingsretten kan gjøres gjeldende på et tidligere tidspunkt. Når det har gått 30 år kan festeren kreve innløsing av festetomt for bolig hvert andre år og for fritidshus hvert tiende år.
Flere unntak fra retten til innløsing av festetomt
Fra dette utgangspunktet om innløsing kan det følge flere unntak. Et viktig unntak følger av § 34 tredje ledd. Hvis festetomten hører til en landbrukseiendom på over 100 dekar eller har fulldyrket jord på over 20 dekar kan bortfesteren, i stedet for innløsing, tilby forlengelse av festeavtalen. Dette kan imidlertid bare gjøres dersom inntekten fra festetomtene oversiger minstebeløpet som fremgår av forskrift til tomtefeste § 4 (pr januar 2017 er minstebeløpet kr 18.580,76) og utgjør minst 5% av landbrukseiendommens driftsresultat. Bakgrunnen for dette unntaket er et ønske om å beskytte næringsgrunnlaget for landbrukseiendommer. Hvis inntekten fra festetomtene er ubetydelig i forhold til driftsresultatet anses ikke inntekten å være beskyttelsesverdig.
Hva er «landbrukseiendom»?
Det kan oppstå spørsmål om hvorvidt det faktisk er tale om en «landbrukseiendom». En definisjon av begrepet er gitt i forskriftens § 4. For bortfesteren vil det være en fordel om eiendommen anses å være landbrukseiendom. Unntaket i § 34 tredje ledd vil da komme til anvendelse. Dette har vært gjenstand for flere tvister, se for eksempel dommen fra Borgarting lagmannsrett inntatt i LB-2016-14708.
Festeavgiften – 5 gode råd til deg som har fått krav om økt festeavgift
I den neste årene fremover, vil mange festere oppleve at bortfester sender krav om festeavgiften som har økt 20 ganger over natta.
Bygde- eller statsallmenning?
Tilsvarende unntak fra retten til innløsing av festetomt som for landbrukseiendom gjelder for festetomt som tilhører en bygdeallmenning eller fritidshus festet på tomt som tilhører en statsallmenning eller Finnmarkseiendommen. Også i disse tilfellene kan innløsingskravet bli møtt med tilbud om forlengelse.
Bortfesterens rettsgrunnlag
Et annet viktig unntak fra retten til innløsing av festetomt er bortfesterens rettsgrunnlag. Hvis det for eksempel foreligger et fradelingsforbud med høyere prioritet enn festeretten vil forbudet stå i veien for festerens rett til å kreve innløsing.
Formkrav
Krav om innløsing av festetomt må fremsettes skriftlig. Det er også viktig at kravet fremsettes senest ett år før innløsingstiden er inne. I verste fall må du vente i 10 år med å fremsette nytt krav.
Har du spørsmål om innløsing av festetomt?
Reglene om innløsing av festetomt kan være kompliserte. Det kan derfor lønne seg å få advokatbistand av en spesialist i tomtefeste. Osloadvokatene har flere advokater med inngående kompetanse på dette rettsområdet. Vi tar gjerne imot dine spørsmål!